置業者，辛苦了！
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
2010年8月7日
相比一九九六年，現今香港置業者有可能更辛苦，若不是按揭利率近年低企，甚麽affordability 運算多會不affordable。
近日從政府統計署搜集了一些簡單家庭收入分布資料，加上另些私人住宅樓價指標，就可粗畧計算樓價相對家庭收入等之比例，且有以下觀察：
一)
居於私人住宅單位之家庭數目及佔總家庭百分比皆有增長 = 要注意這家庭數目不包括「水上人家」且只反映居住數目，並不一定表示其擁有該樓房。然而，相信當中自住自置物業的佔多數。
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香港家庭收入分布(每月港元) |
1996年
佔總家庭數目%
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2001年 佔總家庭數目%
|
2006年 佔總家庭數目%
|
2009年 佔總家庭數目%
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<
4,000 |
6.7% |
8.0% |
9.2% |
8.0% |
|
4,000
- 5,999 |
4.1% |
4.5% |
5.5% |
6.0% |
|
6,000
- 7,999 |
5.7% |
5.7% |
6.6% |
6.9% |
|
8,000
- 9,999 |
7.4% |
5.9% |
6.6% |
7.1% |
|
10,000
- 14,999 |
17.4% |
15.4% |
15.3% |
14.4% |
|
15,000
- 19,999 |
14.5% |
12.8% |
12.5% |
12.2% |
|
20,000
- 24,999 |
11.4% |
10.9% |
10.1% |
10.5% |
|
25,000
- 29,999 |
7.9% |
7.8% |
7.3% |
6.8% |
|
30,000
- 39,999 |
9.9% |
10.7% |
9.9% |
10.4% |
|
40,000
- 59,999 |
8.1% |
9.6% |
8.7% |
9.5% |
|
>=60,000 |
6.9% |
8.7% |
8.3% |
8.2% |
|
居於私人住宅% |
46.9% |
49.0% |
49.3% |
51.3% |
|
總家庭數目 |
1,855,553 |
2,053,412 |
2,226,546 |
2,318,800 |
|
居於私人住宅之家庭數目 |
870,254 |
1,006,172 |
1,097,687 |
1,189,544 |
二)
私人住宅買家群於本世紀初最爽 = 這裡有一假設，就是以家庭收入由最高至低計，買家群大約是吻合該年度「居於私人住宅之家庭數目百分比%」，例如1996年便大約是首46.9%之家庭。據此，我們便可粗畧計算出「入場費」，即要置業所需的最低家庭收入大約水平，和買家群之「中間家庭收入水平」。前者需近每月二萬港元，後者三萬多。要注意有此水平亦不表示必可置業，因每個家庭情況、組合等不同，如獨身者有三萬元可選擇細小單位，但同收入之一家五口就未必可行。
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環節： |
1996年 |
2001年 |
變動 +/- % 2001
/ 1996 |
2006年 |
變動 +/- % 2006 /
2001 |
2009年 |
變動 +/- % 2009 / 2006 |
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估算買家群中間家庭年收入(港元) |
$378,000 |
$410,000 |
8.5% |
$387,000 |
(5.6%) |
$388,000 |
0.0% |
|
年度樓價 |
$4,608,000 |
$2,932,000 |
(36.4%) |
$3,910,000 |
33.4% |
$5,306,000 |
35.7% |
|
樓價/收入 |
12.19 |
7.15 |
(41.3%) |
10.10 |
41.3% |
13.68 |
35.3% |
|
最優惠借貸率(年中計) |
8.50% |
6.77% |
(20.0%) |
8.00 |
18.2% |
5.00 |
(37.5%) |
從上述表裡，可看出為何二○○一年左右置業最爽，收入增但樓價跌(因此樓價相對收入比率自然也跌)，且借貸亦平宜了些。到二○○六年已開始回升，沒那麽輕鬆了，再至近年若不是名義利率平宜，根本就會更辛苦。這裡用最優惠借貸率作金錢成本之proxy，而不是按揭利率。
三) 家庭收入分布確有向頭和尾走(即同時多了較高和較低收入的)，但性質和幅度不同 = 相對1996年，2001年兩邊走兼頭重(較高收入)過尾(較低收入)；相對2001年，2006年是一齊走向尾；而相對2006年，雖是回復到兩邊走，且亦是頭重過尾，但2009年已走得較慢。
還有一些細節，可用來探討其對近年樓市之銷售供應等是否有影響，篇幅有限，日後再書。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。