QE令分析無效？

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年10月6日

近期與朋友及行家相聚時，香港樓市必屬話題之一，而當中有人不約而同的說現今分析沒有用，因全球的量化寬鬆金融手段改變了遊戲狀況，即以往用來計數之假設 (assumptions) 已不管用。

沒有錯，自從步入21世紀後，全球資金量的確暴漲，尤其2008年金融海嘯以後。如何暴漲？可參考這網頁裡有關各中央銀行的圖表：http://www.ritholtz.com/blog/2012/01/living-in-a-qe-world/。

但說分析沒用則筆者並不完全同意，只是難度高了，不可懶惰將以前數據和假設照板煮碗地重復，當然筆者這樣說亦可能有做個行維護個行的傾向。

若純著眼QE，其基本性質就是由政策機關 (如中央銀行等) 自行增發資金，而這動作由金本位漸被放棄後已進行了數十年，只是增多少及快慢的分別，而近五年則既多又快。

至於在這情況下可如何分析，則涉及分析的用處：

A) 找出哪些是有關的影響因素，哪些不是 = 舉例說，假設種植橙和種植梨都需要相同的陽光及雨水量，即若有充足的陽光及雨水，種橙及種梨都可豐收，若不足夠，橙及梨均失收。將橙及梨於不同時期之收獲多少比較，會發現其走勢甚一致，齊升齊降，繼而會有人「直覺」地認為只要見到橙豐收，便可斷定梨也一樣，而一般情形下亦可說得過去。

然而，倘若農人該年只種橙不種梨，這時直覺便導致大錯，靠直覺判斷的也只有themselves to blame，因為應看的是陽光及雨水量，以及留意農人在種甚麼。

筆者覺得香港股市和樓市是橙及梨的碰巧關係，而非因果關係。

B) 在有關的影響因素裡，找出較關鍵的 = 例如近年不少人認為供應缺乏是香港住宅價格升幅的主因，但筆者不敢苟同，不是與供應無關，只是資金量更有影響力。讀者不防自問：倘若全球無QE，會見今天價格甚至需求嗎？

C) 估算風險 = 無論以住宅價格相比收入，又或7至30年的價格走勢計算，現價位是偏高，但偏高不等於即爆，這些程式更非用來預測，而是測度風險，繼而衡量回報相比風險率，看看是否值得博。

據此，認為個市沒有泡沫的可不必因這些見解而動氣，因根本和未來無關，你們可繼續安心投資。

D) 估未來 = 或許別的行家有必勝投機方程式，但筆者沒有，而預測只是分析功能之一，非全部。香港受國內、美國以至本地的經濟循環影響，而三者不完全同步，而力度則漸以國內的為大。理論上本地現今之市況有機會持續一至十年，但直覺相信較短的，因越受QE影響的經濟，波動似越大，即很難見十年「平穩」增長。

香港樓市成也QE，敗亦QE。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。