領 匯 的 領 會

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年12月17日

在執筆之際，首個將在本港掛牌的房地產投資信託基金領匯已開始接受準投資者登記，雖有部分從政人士認為賤賣而要求當局暫時擱置這計劃，但相信不會是大部分人的想法。領匯主要是將公營房屋裡的商舖及車位物業融合於房地產信託基金中，以股份形式出售給機構投資者及散戶，涉及一百八十個物業項目，包括七萬九千個車位及約九十五萬方米的商舖實用面積。

筆者不少朋友對領匯感興趣，也提了些問題，大部分涉及投資性質的，至於基金的金融及法律架構非筆者專長。若參閱這基金經各有關銀行所派發的資料及招股書，可得悉不少與商舖及車位的市場資訊，基於這等資訊，或許可有以下粗略推論：

整體而言「買得過」　要注意這是一般說法，個別投資者是否真的適合須看其獨特情況而定，不一定人買我買，或是「穩賺」的。買得過的原因並非這基金的物業組合優質或地點優勝，實質部分以現況計均不是，雖有些是不錯或具潛質的資產，而是定價算很合理。舉例如商舖平均約二萬五千元一方米（若以建築面積計算可更低一些），車位八萬餘元一個等，有一定吸引之處，雖然部分物業相信須花上不菲的翻新及維修費用才可顯盡其長處，因此不能只看現價。

管理素質有望改善及提升　這基金物業組合基本上很難改用途或拆遷重建等，因此著眼點還是在管理及維修上（頂多作一些改頭換面的翻新）的改進，長遠而言，不但運作成本下降，收入（租金）也有所提升。據此，由以往公營運作過渡至私營運作理應有一定營運上的改進，不但整體收入可望有升，物業價格亦因此有望高看一層。簡單來說，管理素質不可能不及「公營」時吧！

基金可售出好價或劣質資產亦可吸納低價或優質資產　筆者未有機會查看這基金有否一些買賣（指管理資產上）的限制；然而，若以一般房地產信託基金（外國的）為例，這買賣自由是基金資產管理人所需法門之一，倘若沒有或限制多，基金運作效益可受損。據此，整體基金資產組合長期有望「新陳代謝」。

可「堆砌」最有效益效率的租戶組合　這以較大型商場計尤為重要。一般來說，商場需有一系列不同的商戶種類（如食肆、百貨、超市、零售店等），哪類多些少些及比重屬另話；再者，一些將是人流吸引者（anchors），其租金相比別的便宜，另一些則是這些人流的得益者，其租金可貴些，商場營運者就在這些面積比重及租金輕重找其最高營運效益水平。這不是說公營機構不懂此等道理，而是大多運作程序架構重重，若市場變化而須作修改時，一般不及私營者靈活和快捷。

總括而言，若投資者有港元或美元閒資而又不打算變為其他外幣或資產如歐羅或歐洲基金，領匯是值得考慮之投資渠道，雖不必全盡投資（據稱散戶最多獲發一兩手），預期六至七厘股息算是不錯，資產價格風險亦不高。（註　利益申報，筆者亦有申請認購這基金。）