港島區一手與二手樓價離行離列

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年6月21日

香港之一手私人住宅價格和二手的相差大不是新知，但港島區自今年 (2013) 以來，其一手私人住宅平均價格已達四千萬，就未必人人察覺。以下是全港一手和二手私人住宅平均價格，由今年一月起計至六月初 (數據從美聯地產網站搜集)：

	一手宗數	一手金額 (百萬港元)	一手平均值(港元)	二手宗數	二手金額 (百萬港元)	二手平均值(港元)	一手／二手平均值比例
香港	161	6,385.90	39,663,975	3,814	30,107.30	7,893,891	5.02
九龍	858	10,396.30	12,116,900	5,302	26,259.50	4,952,754	2.45
新界	3,285	21,900.10	6,666,697	10,489	40,760.80	3,886,052	1.72
全港	4,304	38,682.30	8,987,523	19,605	97,127.60	4,954,226	1.81

 一手 (新) 樓比二手 (舊) 樓貴並不出奇，若其他一切相約，畢竟是新樓嘛，正如新車也比同樣的舊車貴。然而，當差距很大時，多少表示一手和二手之客源有脫節現象，即二手的買家大多不是因甚喜愛舊樓而買，而是新樓對其而言實在是望塵莫及，而這可從以下圖表理解：

由九十年代中起計，雖按年有起伏，但無論港島、九龍或新界，一手和二手之間的平均值差距是趨升的，例如九六年比例一般不超過二，到近年已超遇二，有時甚至過三。至於今年港島區的5.02比例，會否到年尾時回落則有待觀察，然而，趨勢線是向上的。

為何一手與二手有這樣的價格差距趨升之勢？有一推論：就是近十年的新樓已不再 (多) 有細價單位，繼而令平均值上揚，再加上近五年國內外的QE，導致不少外來之富裕買家出現，而他們多喜愛新樓，令新樓價格更上層樓。相比之下，二手市場始終包含不少細價物業。

不少發展商已很久沒有建造「普通」住宅，假設日後土地供應真的增多，繼而需建非豪宅，相信要重新學習了。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。