AV四萬二千元貴嗎？

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年1月18日

近期本港一幅山頂區貴重住宅地皮以創新樓面地價(AV=AccommodationValue)四萬二千多港元售出，令市場預期豪宅市場因而可以看好，認為今年二零零七年豪宅可望漲價三成或更多，要注意這四萬餘元樓面地價已高出當時該區豪宅的普遍售價。根據公開之報導，投得地皮之發展商打算興建十多二十幢平均數千平方呎之豪華屋，對象包括不少國內富豪，若以近期經濟和股市兩旺之情況看，加上不少財經界人士的高花紅，要找尋十多二十個準買家不難。

筆者作過很簡單之估算，倘若開發商希望兩年左右後可以五萬多元平方呎價售出(假設是售出而非用來收租)，扣除成本建築費等後仍有些盈餘，那麼現時之市價須大約百分之二十五年增長率向上升，說易不易，但市場好起來時也非不可能，估升跌從來不輕易。然而，讀者亦可將事情分開來衡量，即找尋十多二十個肯出過億購買山頂區豪宅是其一，整體豪宅市段是否可因此而看漲兼有著長期支持是其二，前者是較短暫一次過的挑戰，而後者是較宏觀的考慮。

倘若到時之經濟股市繼續暢旺，找十多二十個億萬富豪購買這些物業不算難，一來山頂區(真正)豪宅供應甚有限，而出得起過億買樓者未必看得起那些貴(但非正版豪)宅，二來該開發商品牌有一定捧場客，相信會甚用心建造。

據此，須花較多心思是這交易會否真的令豪宅價格看漲，兼漲了後保持在該水位，只靠現有業主提高了叫價是不行的，而執筆時只是一月初，未有足夠時間觀察市段反應。然而，以近期本港以致國內不少人士從資產市場裡，包括股票等，均有所斬穫，理應有一定看漲支持，且榮耀性消費不可輕看。部份讀者或許認為這是過份樂觀，因買過億住宅者可能須將其數千萬元住宅放盤套現才可上億元住宅，而這又有賴別的買家購置其數千萬住宅。這不無道理，但相信不少數千萬以致過億豪宅之業主其身家是該住宅之數倍，即相比一般家庭其房屋非佔其財富太大之比數，亦即其可因買下億元住所而慢慢放售其數千萬或而是過億的舊居。此外，住宅級數越高，其人數(家庭數目)收縮率越大。例如平均六百平方呎樓宇之數目相比九百呎的可以是二對一，但由二千多平方呎之數目致三千平方呎的可以只有四對一或甚至六對一。

然而，筆者並非鼓勵盲目之樂觀，或許讀者可問以下假設性問題，就是這些現有豪宅業主「可」以或「肯」以五萬多元一平方呎購買其現有居所嗎？若答案是「是」，這高價可以持續，若「不」，則危已。要注意的是，富豪「可」以出過億元投資或購物(包括物業)，但不代表其必「肯」出這些錢財，真正富豪會想過度過才行事。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。