就業人數與寫字樓租金

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年11月15日

近月香港甲級寫字樓供不應求 ，更有顧問行猜測租金仍續上升，可達每月每平方呎二百港元，尤以一些核心商業地帶。

隨著QE1, QE2等，加上中國市場的誘因，確令不少中外金融機構來臨和擴大其亞太區業務，相信甲級寫字樓市段供求會持續緊張。就算當中不少機構已遷其action group往上海，但很少會完全沒有香港的運作。

然而，無論QE怎樣多，跨國企業如何鍾情中國，做的生意怎麼大，但倘若未能演變成／導致在香港「招兵買馬」，甲級寫字樓市段也沒法蓬勃起來，因經濟表現旺和外來投資多只是利好因素，要真的請多o左人手才會去多租寫字樓面積。

我們從網上搜集了一些資料，主要是甲級寫字樓租金指數和「金融保險地產業」(簡稱FIRE)之失業率，來源包括政府統計署及差餉物業估價署，由二○○八年至近期：

甲) FIRE失業情況與甲級寫字樓租金悉悉相關 = 有很高之(相反)數值關係 (Correlations)，即失業率越高，租金越低，且不論是中上環、灣仔銅鑼灣或尖沙咀之甲級寫字樓也一樣 [見下表]。

數值關係:	地區	R
金融保險地產業	中上環	(0.78)
金融保險地產業	灣仔銅鑼灣	(0.67)
金融保險地產業	尖沙咀	(0.87)

乙) FIRE 失業率通常低於全港平均 = 期間高則有二○○九年初之4.10%，低則至二○○八年中期的2.30%，而近期約3%左右。不要輕看一兩個百分比，以數十萬人員計，已意味數千人，又假設每人員平均要一百多呎 (包括其所佔公用面積如會議室之份)，隨時已多需數十萬呎了。當然，刀沒兩頭利，FIRE失業率低時令甲級寫字樓租金大升，高時也令租金大跌 (還記得二○○三年SARS時期頂級的也可低至實質十數港元一呎嗎？)。

丙) 為甚麼只計FIRE的？ = 因FIRE是甲級寫字樓的主要用戶，不單包括傳統之銀行、保險公司，也有對沖基金、私募基金等。

丁) 失業率和租金有二至六個月之時差 = 以上述三區之甲級寫字樓租金指數計，二○○八年四月見最低之失業率時，最高租金要四至六個月後才亮相；二○○九年三月出現最高失業率時，最低租金亦要二至六個月後才見到，或許反映決策及待租期約滿需時。

至於未來甲級寫字樓租金走勢？可參巧下圖，很明顯，失業率低租金高，失業率高租金低。

近一年失業率有向下(變低)趨勢，同期租金又確回升，若此情此景持續，租金應可開高。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。