房地產泡沫均降價收場

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年12月03日

近日閱讀一些國內房地產市場報導時，發現有文章論及不同種類之房地產泡沫，主要包括供應泡沫、投資泡沫及價格泡沫等，大致界定如下：

(甲) 供應泡沫=是供過於求之現象，且幅度較大，不是多出百分之五或十，而是更高比數。再者，供應多仍滔滔不絕，即過剩之供應像未能阻止房地產開發商繼續開發項目，純從商業角度看較難理解。

(乙) 投資泡沫=是指不少資金，包括金融借貸，被放於房地產資產上，這是相比其他投資種類而言，現象之一是價越高，包括地價，越受追捧，仿若成本越高越多投資資金進入。

(丙) 價格泡沫=是指價格普遍脫離「現實」，而後者多指相比人均收入，經濟表現等環節。若以住宅市段為例，則可顯現於供樓之吃力程度，比方說，家庭收入一半或更多用於償還住房按揭上。

筆者覺得這樣將房地產泡沫分類頗有趣，亦不無道理，然而，房地產泡沫假設若存在，始終以(較大幅)降價格收場，亦即供應及投資泡沫(過剩)均早晚在價格環節上反映出來，以上當然假設有一定市場經濟模式之運作。

現時國內房地產市場有不少泡沫是否存在之爭論，說有的多為一些學者，說沒有的多為一些開發商等，各有其分析及道理。無論如何，雙方之論點部份有相榷之餘地，以下是當中一些，希望對讀者有參巧價值：

(一) 買房自住居多，所以沒有泡沫=驟聽起來似有道理，但不是自住比數高的市場就必沒有泡沫之可能，因為經濟不好時，收入下調導致供樓出現困難時也要被迫賤賣住房，最多說這能耐自住之業主會比出租投資之業主較堅定而已。

(二) 住房需求宏大=許多時候這個「需求大」之計算是基於有多少家庭仍住舊房因而遷住新房，或有多少人結婚組織家庭，因而欲買新房，又或成長子女尤以有經濟基礎的搬離父母獨立自住等，均須配以經濟能力兼市場誘因(如現時不買遲些還貴些)等才能實現需求出來，若不，這些需求只可停留於「潛力」階段。舉例說，香港之樓市由一九九七年之高位下降至二零零三年中之低位，前後價格減了近三分之二，但期間經濟只稍微調少許兼銀行存款仍高達三萬億港元，顯示高財富但欠市場誘因時，錢多求不了價格下調。

(三) 成本高導致價格泡沫=筆者說過多次了，成本和市場價格(價位)無關，當然開發商從利潤角度出發必希望賣價高於其總成本，但這賣價是多少與其花了多少成本無關，試問賣價一百成本二百買家會出哪？麵粉貴過麵包是時有可能的。

總括而言，假設是市場經濟運作，任何供應投資過剩(泡沫)等會反映於價格(下降)上，開發商見價跌便少造項目(供應下調)，投資者見價跌便少投資(資金下調)，趨向平衡，個別開發商或投資者包括置業人士可損手，但市場仍存在且運作如常。