投資國內住宅必須包括上海

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年8月17日

若不，不作住宅投資也吧。這裡「投資」是指購入現有住房(或樓花期房)，待一段時期後沽售，過程中可出租，而不是指投資房地產開發項目。這觀察是基於近期一項研究分析報告所得，數據包括搜房網之住宅指數，年期則由二零零一至二零零五年，以下是部份細節：

(一)以指數計算，上海住宅於期內增長差不多一倍=這當然是指平均而言，但實際一些豪宅升幅可能更高於一倍。

(二)其他城市於期內相比甚為遜色，常被一起比較化之北京更是落後=然而，四大主要城市之中(即北京、上海、廣州和深圳)，以廣州最差，於期內指數是「打個平」。此外，也有份兒比較之一些二線城市裡，以重慶有些瞄頭，但只屬近年現象，長期未知去向。

(三)若以指數(價格)波幅程度計算，上海也佔上風=即其風險亦高，而整體趨勢像是風險(波幅)越大，其價格(指數)回報亦越高。然而，若將各有關市場的風險程度及價格回報二數值放在圖表上，則上海之大風險亦有相秤高回報抵消，風險相對回報比率不俗，要注意這環節亦非鼓吹必須向大風險高回報之市場進發，而是可令投資者瞭解不同市場之風險及回報套數，從而選取以某既定風險之最高回報市場，例如研究裡發現北京及天津風險程度梳相約，但回報則北京高些，投資者或許可放重北京多些。

(四)究竟包括上海與不包括上海在回報上有多少差別？=答案是若以年回報率計算，是雙位數字和單位數字回報率之別。再者，上海「成份」越高，回報亦趨較高。要注意這裡是指期間平均年回報，而非個別年之回報，因籠統地說，期內五年之中只以二零零二、二零零三及二零零四為房地產較佳之年份。

(五)若有一個十億元人民幣之住宅房地產投資基金，有著相當上海物業的，其表現會不錯，沒有上海成份的，其表現不會很好，只有上海的，其回報(及風險)屬頂尖=要注意這裡回報未計算期間租金收入部份，亦沒有計算各類稅項支出。

歷史歸歷史，上述數據雖顯示近五年住宅投資以上海為佳(近期跌幅另計)，但不能一口咬定將來，上海也有相約或更好之表現，抑或仍獨領風騷。然而，筆者憑感性直覺有以下見解：

(甲)若看好中國之(長遠)經濟發展=而另一面不看好上海，根本有邏輯上之問題，比只看好上海，而不看好中國更大惑不解。

(乙)中國由現在之一千多元美金人均生產升致二千多元並不困難=因仍屬發展中經濟階別，而大城市如上海已可於期間由現在(據報導)之四千餘美元左右升到近萬左右，這時不愁房地產價格不升。當然，過程裡可有多番波折，或遇上宏調措施，但趨勢仍難阻。

總括而言，相信長遠看好國內尤以上海房地產包括住宅之投資者人數不少，若可參與一些開發項目其回報可能更佳，但這未必人人可遇或可當，因此大部份只可經過投資現房、期房或基金來參與，而上述分析可有啟示。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。