房地產之「實」與「不實」

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二零零三年七月

對不少人來說，房地產感覺很「實在」，所謂「磚頭及水泥」(bricks and mortar)，可看見亦可觸摸。然而，若從投資角度出發，關鍵未必藏於實在環節裡，看不見摸不著的更重要。以下是不同層面之實或不實：

甲) 「房屋和樓宇」 = 每當提及房地產時，一般人便想到房屋和樓宇，四面有牆加樓面屋頂及地基，就算未開發的亦起碼有片土地，看得見也摸得著，有「實物」感。當然，數千年積聚之 建築經驗令興建實物越趨複雜，除磚頭鋼根外，也有風火水電和通訊保安電腦等系統之考慮，開發商更須與時並進，提供市場可接受之設計，用料及設施等。這層面 亦涉及物業管理和維修，整體感覺非常實在。

乙) 「市場」= 這包括市場價格及其升降，成交量和買賣消息等。這等資料不少由公開渠道包括傳媒供應，用者不須身在其中也可得知有關消息，若再加上一些實地觀察，對較準確 衡量當時市場狀況更有幫助。當然，市場亦可再更細緻分類分區。開始有部份是觸摸不到只可會意及觀察之客觀事實。

丙) 「感觀」= 舉例說，現時住宅項目廣告很少(基本上沒有)詳論其技術資料，除一些可幫助賣樓之名牌器具外，反而多集中討好買家群之心理，如建立溫馨家庭，或顯示身份地 位等。這些亦簡接直接涉及虛榮，品味，能力，財富或驕傲之顯現，負責市場推廣的不得不懂。部份是難以觸摸之主觀感受。

丁) 「業權」= 這個香港人習以為常的在不少發展中經濟仍有待完善，而其範圍不止於擁有，更須包括淮許享用，進出，或租出該物業，且業權不受無理之騷擾或限制。這層面亦涉 及一些屋宇，規劃及地政等法例／規條，和須有較妥善之法律財經配套在運作上支持。整體感覺變得不那麼實質且背後慨念越來越抽象，除一紙樓契和借貸文件外。

戊) 「投資分析」= 這涉及搜集有關資料，整合，研究，分析或制定投資策略等。資料分析有宏觀，有微觀，亦有經濟營商，社會文化，行政管治等環節的。再者，分析可用上複雜之計 算程式，也可以平常心推論，當然亦可觀察市場加以驗証。整體感覺可甚抽象，不少只可在腦海中思考領悟。

房地產價格水平亦可有二個層面：1) 反映整體經濟之價格水平，和2) 反映屋比屋(個別物業相比另些物業)之價格水位，前者較宏觀，後者較微調。

一 般而言，某經濟體糸裡之「大圍」房地產價格水平相等於(1)，反映該經濟體糸在世界／地域／投資者／別人眼裡之地位，重要性及兢爭力，而通常人均名義經濟 生產值較高地區其樓價亦多較高。這意味(2)多受(1)支配，亦即決定(1)之因素多屬「投資分析」裡常遇且較抽象難實質觸摸到的環節。要知某房地產市場 有否升值(價)潛力先從(1)角度研究，如看其經濟生產社會文化行政效率人口收入等環節，而「業權」制度不完善者意味風險增加，要求回報須高些，嚴重不足 的索性不投資，「房屋和樓宇」興建得美侖美奐也幫不了提升價格水平多少，相反，回報低些也可考慮。再者，宏觀層面亦可涉及與非房地產資產作比較，而這層面 資訊之量，質及流通非常重要，否則可導致錯估市場。

當決定投資某房地產市場時，則可研究(2)來貨比貨挑選最合適物業 作投資，這時深入調查不同「房屋和樓宇」之質素也未遲，包括在某市場內不同地點。有一點須澄清的是，在(1)宏觀分析時，「房屋和樓宇」之質素不是不理 會，只是其好壞是用來衡量市場背後現象，如過份粗製濫造可能反映欠缺專業精神，投資計算便可拿準些。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。