觀察內地房地產須留意事項

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年11月26日

近日有美國友人來訪亞洲，行程包括上海及香港，期間對上海房地產作了一些資料搜集和實地觀察，整體認為該市場已有過熱情況。友人公司是從事亞洲包括中國的經濟及金融市場研究和分析的，上海經濟佔內地一定比重，其房地產市場興旺狀況人所皆知，因此朋友亦不例外地留意著其去向。

友人回去後撰寫報告，包括對上海市場的觀感，部分更徵詢筆者意見，過程裡發現有一些環節或許須加留意方可下定論，原因之一是內地一些資料編排及界定等仍與國外習慣的方式有出入，不細究可導致不完全之結論。以下是部分須注意的環節：

外國人傾向注意較高價格檔次　根據內地的數據，上海平均住宅商品房價五千餘元（每方米人民幣．下同），貴的則達萬多二萬元，甚至三萬元也非不常見，外國人多只注意這等較貴市段，或許因為這價位的素質才看得上眼，因而得出結論，上海住宅價格媲美外國（美國）大城市價格。簡單而言，不少外國專家及分析員可能也犯上同類偏誤，對普羅大眾的市段認識不深，只著重較高價的。

空置率　友人曾親身到浦東，兼在夜間數算有多少住宅單位已有人遷入居住的（如看有沒有燈光、窗簾裝設等），發覺不少像是尚沒有入伙，因而結論空置率甚高。這不無理據，但須知道看像沒有人居住的單位可能只是沒有入伙紙，或水、電未到位，而不一定是空置、爛尾或未售；簡單而言，筆者並不排除有較高空置率，但未必如實地觀察感覺的多，須和別的資料及方法配合使用。

技術用詞界定有異　如空置率，內地的「空置率」不少仍是以某年落成而未售出的樓面面積除以該年整體落成樓面面積計算，而非以國外及本地一般沿用的整體房地產市場／市段的總樓面面積為基礎，因而常給人空置率很高的感覺。舉例說，某年共落成一百萬方米樓面，其中八十萬售出，空置率便是百分之二十，驟聽起來的確駭人，但是否如此須細究整體市場數據。

樓價相比可支配收入比數很高　此比例相比發達國家高出多倍，就算以大眾私人市段的商品住宅房計算也很高，更遑論用高價市段的了；這不無理由，用公開的收入資料看確有這感覺，但若以發展中國家來衡量兼考慮到其稅收制度的未完成或不完善，或許這樓價相比收入比率實質未必如想像中高，不是一定不高，而是非難以解釋的高。筆者近日到訪北京，路上見到有路牌勸喻市民誠實報稅，這或許有些啟示，部分人的收入可能比數據顯示的多些，若以公布的收入數字比商品房住宅價格，確有過熱的憂慮，但市場近年的價格普遍提升或得以保持或許有另些啟示。

總括而言，以內地房地產市場之大，研究分析甚吃力，更談不上當什麼專家；然而，部分市段可能已經過熱，而以內地人士的不同意見，兩方（有否泡沫）仍勢均力敵，或許整體來說未有即時危險吧。