國內房地產開發商過嚴冬?

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2008年12月13日

近期參加了數個國內房地產之研討會，席中有國內之房地產開發商，跨國之房地產投資基金經理，以及市場顧問。 綜合他們之意見，由較樂觀至較悲觀的均有：

(一) 一般預期明年(二零零九)會是困難之一年 = 但有多長時間則有分歧，少的說一年，較多的不排除三年左右，中間者居多，即一年半至二年左右。

(二) 有基金經理認為明年有很多「獵食」機會 = 即以低(賤)價入貨，尤以對一些Vulture Funds 而言，更是喜訊。

(三) 另亦有基金總裁認為不會有房地產開發企業倒閉 = 艱苦是必定，但關門大吉則不會，除一些舒緩措施外，大多開發商亦有應變方法，如減價促銷，又或少些入地等。

(四) 有開發商認為要趁低潮加速改進企業之競爭力 = 包括人才上，系統制度上，以致開發各技術環節上。

(五) 亦有開發商認為市場較壞之消息的影響是被大眾傳媒誇大了 = 即若不是常提及報導，市況或許沒那麼差，市場人士亦少一些憂慮。

(六) 此外，亦有人討論「橋貸」(Bridging Loan)之環節 = 開發商相信這類信貸有助解決短期資金需要，基金經理亦有同惑，但補充許多基金技術上未必可提供這類貸款。

上述之各樣觀點，筆者覺得有參考功用，起碼得知(部份)房地產開發及投資市場參與者的想法，同意與否屬另話。一些偏見及推論如下：

(甲) 若只認為嚴冬是一至二年時間兼價格只下調百分之二三十左右 = 根本不是甚麼嚴冬、寒冬或冬天。再者，若真的認為市場會大致如是而仍說嚴冬，有如一大事件者，或許有欠過真冬天之經歷。

(乙) 筆者覺得部份市場市段之風險被低估 = 但不知是否一定會出現這些風險，亦不知是否所有這等(高)風險皆呈現，更不知是否這些風險出現時可造成之(負面)效果的程度。簡單而言，若這些風險不(全)實現，大件事是可避免的，加上不少國內外投資者對國內市場之憧憬，屆時逆市上揚亦不為奇。

(丙) 關鍵就在這裡 = 若是次市場有著較大(甚至過大)調整，雖痛苦，但可減低日後泡沫之機會，且相信調整會是短期。若不，而市場認為風雪過後便必有後福，放膽加大投資，由不是太低水平上揚，不難導致泡沫，反而風險增加。為何有這想法？ 一來現今仍有不少資金蠢蠢欲動，二來亞洲包括中國之發展中經濟在是次歐美日市場變差後更受環球投資者注意，三來還記得亞洲金融風暴後之科網熱潮嗎？

一言概之，就是倘若是次不見較大幅調整，不要開心得太早，仍可有風浪。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。