磚頭及房託可齊買

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年3月15日

不少評論比較投資磚頭 (即物業) 與投資房託 (即房地產投資信託基金) 之利幣，前者出租和放售皆需要時間但直接擁有可做按揭之實物，而後者買賣容易但屬一紙股票，且做孖展風險大。

筆者覺得兩者沒有互相排斥甚至你死我活之關係，而投資組合可兩者共存來：

甲) 分散資產種類 (asset type) 的風險 = 一般投資磚頭的多涉及住宅市段，而香港上市的房託大多擁有寫字樓、商場、酒店等物業，兩者都買會有分散資產種類風險之效。不過，要注意整體市場風險並沒有減低，因為香港之住宅、寫字樓、商場、酒店、工業地產的價格表現甚一致。

乙) 分散租金來源的風險 = 買樓收租一旦無租客就即時沒有租金收入，但房託不會完全沒有租客和租金。

此外，部份在港上市的房託之股價是低於其資產淨值，即萬一要散band賣資產，股東是有機會收到比股票面值更高之分賬。

那麼兩者近期表現又如何？粗略說就是房託共計下稍勝磚頭：

1) 資料來源 = 磚頭是以中原住宅指數為代表，而房託的則從www.Webb-Site.com 搜集。

2) 時間 = 由二○○七年十二月至二○一三年一月，前後五年多點。

3) 技術要點 = 首先，磚頭的回報是以中原指數 (即宏觀市場表現) 計算，而房託是以個別房託計算。第二，磚頭的租金並沒有假設重投磚頭，因物業並非可以逐呎買的，但房託之派息是假設用來買多些房託股票。第三，回報數字有兩個；總回報是包括前後五年多之資產價格升降及歷年的租金或派息收入，而按年回報有如複利率，包括4% 的平均租金回報或派息。

4) 回報表現 = 請看下表。

期內不少房託回報表現不錯，與磚頭的平手或甚至超越 (黃色)，更?傳統發展商的一條街。

每周一Web: 國內「新國五條」和購房人士信心指數

http://www.soufun.com/news/2013-03-07/9659392_all.html

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。