房地產分析
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
住宅計單位，商業算面積
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零三年六月
常 覺得國內房地產市場規模宏大，主要大城市建造量動不動就以千萬平方米計，全國過億平方米更屬等閒，反映發展中經濟之活力。然而，住宅數據方面仍以多少平方 米面積為主，單位(套)數量未必時有，有的亦只是涉及某市段或項目而已。因此，分析數據時便可能須估計平均單位面積(是建築，實用等屬另話)以算出大約多 少單位，但這總較困難，兼有些本末倒置現象。至於為何住宅供應須以單位計算，可參巧以下推論：
甲) 「主要」住宅需求以多少家庭數目為限 = 包括預期數年內新增家庭數目，而「主要」則是指主要家居(primary residence)，渡假屋等不包括在內。家庭數目在某社會人口家庭結構等環境下是較穩定的，貧窮的傾向住細些面積之單位，富有的可住面積較大之單位， 但依然只是佔一個住宅單位。因此，只說某市場有一億平方米住宅面積幫助不大，沒有單位數量來比對家庭數目難以肯定該市場是否供求平衡，供過於求，或求過於 供，當然就算供求平衡，需求亦可由追求設計更新質量更好之物業而產生，但對從事房地產開發的來說不得不分清楚這市場供求背景。再者，若能將這等住宅單位分 類，如「初置者」類、「中產」類、「真正豪宅」類等，比對整體經濟家庭入息財富類別，如高、中、低等，市場哪裡有商機哪裡有危機便清楚了。
乙) 不能純以人均家居面積定市場潛在需求 = 一些國內房地產報告曾將國內人均家居面積和西方國家的作比較，而相比下國內的甚低，因此認為國內房地產市場潛質巨大。這不無道理，但並不是唯一因素，因為 人均家居面積之狀況除受經濟賺錢能力等環節影響外，當地市政，規劃，文化，生活習慣，環保考慮等亦可有影響。當然，產生這人均家居面積過程有刻意部份，如 城市規劃，也有不經意部份，如市場負擔能力，互動而成。舉例說，香港平均私人家居面積以實用方式計只有四十餘平方米，歐洲約有一百二十平方米，而北美洲則 有二百二十平方米。雖如此，不見得香港因此可平均多建八十平方米以追上歐洲，或多建一百八十平方米以追上北美洲，皆因住宅需求以單位為重。
丙) 城市／地區密度高低和人均家居面積成反比 = 首先，城市／地區密度高或低沒有絕對對錯之分，密度高者即每平方公哩計較密度低者多些人，亦即以相同人口計城市覆蓋範圍會較少，人均城建費用可平宜些，通 常亦方便些，相反或許住得寬闊些，但人均城建費用亦可高些。當然，當人口更集中時，人均居住面積亦得較不集中時調低，否則城市便可能過密。
丁) 商業不同，以面積估計 = 商業機構數目相比家庭數目不穩定，可隨經濟好壞等因素增多或減少，部份亦可有多個分公司及辦公地點，而另些則只得象徵式「掛名」，且規模大小亦未必和其商 用辦公面積掛勾，因此用單位估算商業物業供求未必有大意義或可行。因此，這方面分析多涉及用多少樓面面積，和留意一些數據如貿易，零售，生產值等，或多或 少反映經濟以致營商環境好壞，好時生意多做了樓面也增，壞時減低成本樓面也減。此外，也可留意工作人口，尤以「白領」(即在寫字樓上班者)數目，因和寫字 樓需求有直接關系。
國內房地產數據日漸豐富及進步，但部份仍須改變及迎合一些國際慣例，有助增加投資者對市場了解，以及信心。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。