香港四大地產市段：難兄難弟

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零零八年五月

四大地產市段是指住宅、寫字樓、商鋪及工業市段，而「難兄難弟」是指它們整體而言有福齊享，有難同當，無論是租金或價格水平。以下是一些粗畧數據，給讀者參巧：

(一) 數據來源 = 政府差餉及物業估價處(Ratings & Valuation Department)，由一九九七年至今各市段之指數。

(二)   租金指數走勢

香港地產租金指數		1999 = 100	年初粗畧數字
年份	住宅	寫字樓	商鋪	工業
1997	127	153	121	132
1998	130	160	124	131
1999	102	110	104	110
2000	98	96	100	97
2001	98	105	102	92
2002	88	93	97	87
2003	78	82	92	82
2004	73	73	88	77
2005	81	87	95	82
2006	89	109	102	87
2007	97	126	108	97
2008	117	147	119	108
最高值	130	160	124	132
最低值	73	73	88	77
最高：最低	1.78	2.19	1.41	1.71
平均值	98.17	111.75	104.33	98.50
標準差	18.43	28.81	11.61	18.39
標準差/平均值	0.19	0.26	0.11	0.19
% 2008/1997	92.13%	96.08%	98.35%	81.82%
最高值:平均值	32.43%	43.18%	18.85%	34.01%
最低值:平均值	-25.64%	-34.68%	-15.65%	-21.83%

簡單而言，租金指數之波幅(各指數標準差除以其平均值)以寫字樓最高(0.26)，商鋪則最低(0.11)，亦即從收租角度看，寫字樓相對地一時甚好，一時甚差，如近年頂級之甲類寫字樓，近年之一高一低可相差近十倍八倍。

再者，分散投資於各市段有否減低租金風險的作用？答案是沒太大效果，因各市段之租金走勢甚一致。請看以下表格：

數值關係：		R	R2
住宅	寫字樓	0.96	0.91
住宅	商鋪	0.97	0.95
住宅	工業	0.97	0.94
寫字樓	商鋪	1.00	0.99
寫字樓	工業	0.91	0.82
商鋪	工業	0.92	0.85

(三)   價格指數走勢

香港地產價格指數		1999 = 100	年初粗畧數字
年份	住宅	寫字樓	商鋪	工業
1997	142	223	150	170
1998	159	175	175	158
1999	100	108	103	112
2000	94	92	92	95
2001	78	83	83	83
2002	75	73	81	76
2003	67	68	80	74
2004	68	71	100	76
2005	81	117	141	105
2006	87	133	146	134
2007	90	142	157	177
2008	123	210	195	231
最高值	159	223	195	231
最低值	67	68	80	74
最高：最低	2.37	3.28	2.44	3.12
平均值	97.00	124.58	125.25	124.25
標準差	29.47	53.73	40.08	50.24
標準差/平均值	0.30	0.43	0.32	0.40
回報率08年/97年	-13.38%	-5.83%	30.00%	35.88%
最高值:平均值	63.92%	79.00%	55.69%	85.92%
最低值:平均值	-30.93%	-45.42%	-36.13%	-40.44%

價格走勢方面，波幅(各指數標準差除以其平均值)以寫字樓最高(0.43)，但工業亦很非常相近則(0.40)，較住宅和商鋪高，亦即從投資買賣風險角度看寫字樓和工業可會高些。 

至於分散於各市段有否減低價格風險的作用？答案亦是沒太大效果，因各市段之價格走勢以數值關係計趨向一致，雖不及租金走勢那麼一致。請看以下表格：

數值關係：		R	R2
住宅	寫字樓	0.86	0.73
住宅	商鋪	0.71	0.50
住宅	工業	0.71	0.50
寫字樓	商鋪	0.88	0.78
寫字樓	工業	0.92	0.84
商鋪	工業	0.92	0.85

(四) 啟示

有兩個。一是租金指數之波幅相比價格指數之波幅低，可意味租金變動整體上不全追上價格變動，即好市時價格可比租金升得快，回報率下調(compressed yield)，市差時價格亦可比租金跌得快，回報率可上調。

二是各市段之租金和其價格的數值關係亦各有不同，住宅和寫字樓之租金和其價格的數值關係較大(0.91, 0.82)、商鋪及工業市段的則較細(0.57, 0.39)，即住宅和寫字樓之租金和價格長期有緊密關係，而商鋪及工業市段則未必那麼緊密，尤以工業市段：

數值關係：		R	R2
住宅租金	住宅價格	0.96	0.91
寫字樓租金	寫字樓價格	0.91	0.82
商鋪租金	商鋪價格	0.76	0.57
工業租金	工業價格	0.63	0.39

總括來說，長線兼着重租金收入之穩健性(指市段，非個別物業或租户)的投資者要對寫字樓三思才行，但短線炒家或許應着眼寫字樓和工業市段，然而後者工業市段炒燶了未必有相約租金收入救架。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。