投資大單位較好些

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年8月10日

這是指香港私人住宅市場而言，而結論則是從近年宏觀跌幅、升幅，以及回報與風險程度猜度出來，主要以價格指數計算，並未包括微觀因素如物業之位置或資質量等。以下是部份數據：

(一)資料來源=主要從政府統計處公開報導之資料，且集中由一九九四年至二零零五年期間。

(二)住宅分類=這裡是沿用政府之分類，即以樓面面積計算，由A級至E級，A級為最細，E級為最大級別，細分如下：

(A)樓面面積不超過三十九點九平方米
(B)樓面面積由四十至六十九點九平方米
(C)樓面面積由七十至九十九點九平方米
(D)樓面面積由一百至一百五十七點九平方米
(E)樓面面積一百六十或更高平方米

(三)若以一九九九年為一百基準測計各級別之價格表現=A級表現最差，於二零零三年下跌了百分之四十，B級百分之三十九，C級百分之三十五，D級百分之三十，而E級抗跌力像最好，只下調了百分之二十四。

(四)若以二零零三年為一百基準測計各級別之價格回報率=A級表現仍最差，於二零零五年只升共百分之四十二，B級百分之四十九，C級百分之六十三，D級百分之七十，而E級亦最勁，有百分之七十二。

升跌幅度雖可提供回報表現之比較，但未必可從中領略各級別之風險程度，而後者可採用標準偏離值除以平均值之比率探索(比率越高越多風險)，結果如下：

(A)級的約零點一六；
(B)級的約零點一五；
(C)級的約零點一三；
(D)級的約零點一二；
(E)級的約零點一三。

據此，綜合各級別住宅之跌幅、升幅，以及風險程度，最值得注意的會是E級別之單位，即一百六十平方米或以上的，最差勁的是A級別住宅，即四十平方米以下之單位。當然，以上是採用宏觀數據計算的，不排除個別項目未必跟隨上述之描寫，即A級別也可有回報好風險低之項目，E級亦可能有回報差風險高之樓盤。

常有客戶或友人會問現時本港房地產市場怎樣看，粗略「一刀切」答案是純從本地條件出發，並沒有甚麼值得憂慮之處，雖現今價格水平普遍並不吸引，部份收租回報率更低至「三思而行」地步，但暫時看不出有著過大風險。

然而，本地經濟甚受外國影響，當中以美國及國內尤甚，兩者隨便一個有甚麼頭暈身熱，本地已可變肺炎，即就算是房地產也須留意外面宏觀取向。篇幅有限，但簡單說就是美國是「先使未來錢」，國內是仍有相當「沒效率投資」，若調控起來可大可小。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。