香港住宅價格指數再與恆生指數結婚

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零八年五月

相信不少讀者還會記得於一九九七年前，坊間常說本港住宅價格和恆生股票指數甚為掛勾，即齊上齊落，行動一致。然而，這兩個市場好像於一九九七年金融風暴後漸疏離，即非齊上落，行動非一致。筆者好奇地想，那麼現在又是何等狀況？仍在分離，還是已復合？以下一起找尋答案吧：

(一) 數據來源 = 住宅價格指數是基於香港大學房地產及建築學系之住宅價格指數http://hkureis.versitech.hku.hk/，而恆生指數數據是由Yahoo!網站搜集 http://hk.finance.yahoo.com/q/hp?s=%5EHSI&a=06&b=31&c=1991&d=03&e=12&f=2008&g=m&z=66&y=66。所有數據是以月為單位且由一九九一年至今。此外，住宅價格指數還分為全港，港島區，九龍區和新界區。請参看以下圖表。

(二) 由一九九一年至今 = 這十八年內住宅價格指數和恆生指數之間並無很大數值關係，即整體上落並不太一致。再者，就算將恆生指數分別和港島區，九龍區和新界區之住宅價格指數比較，其數值關係亦不大，雖港島區的稍為高些但仍屬弱。請参看以下表格。

	數值關係		R	R2
1991-2008	港大住宅指數-全港	恆生指數	0.14	0.02
	港大住宅指數-港島區	恆生指數	0.35	0.12
	港大住宅指數-九龍區	恆生指數	0.08	0.01
	港大住宅指數-新界區	恆生指數	(0.04)	0.00

(三) 由一九九一年至一九九六年 = 這首六年兩組指數的確存在不小之數值關係，有如結了婚似的，即整體上落甚一致，買樓賺，買股票亦賺。相比下，新界之住宅價格指數算和恆生指數有着較輕關係，但只是相對而言，本質仍甚一致的。請参看以下表格。

1991-1996	港大住宅指數-全港	恆生指數	0.85	0.72
	港大住宅指數-港島區	恆生指數	0.85	0.73
	港大住宅指數-九龍區	恆生指數	0.86	0.74
	港大住宅指數-新界區	恆生指數	0.82	0.67

(四) 由一九九匕年至二○○二年 = 這六年兩組指數的確又像離了婚似的，數值關係很微，基本上沒有，即整體上各行各路。請参看以下表格。

1997-2002	港大住宅指數-全港	恆生指數	0.12	0.01
	港大住宅指數-港島區	恆生指數	0.14	0.02
	港大住宅指數-九龍區	恆生指數	0.10	0.01
	港大住宅指數-新界區	恆生指數	0.11	0.01

(五) 由二○○三年至今 =  = 這六年兩組指數的確又像復合了似的，數值關係很強，即整體上又回復齊上齊落，行動一致之格局。請参看以下表格。

2003-2008	港大住宅指數-全港	恆生指數	0.85	0.72
	港大住宅指數-港島區	恆生指數	0.88	0.77
	港大住宅指數-九龍區	恆生指數	0.86	0.74
	港大住宅指數-新界區	恆生指數	0.73	0.53

那麼，有甚麼啓示？驟眼看，有三個：

(甲)    或許這是偶然，住宅價格指數和恆生指數於「好景」時齊升降，但「逆景」時則分手。

(乙)    「好景」時，買樓又買股票這做法並沒有將風險分散或減低，雖感覺上可誤以為有。

(丙)    逆景」時，買樓又買股票這做法有將風險分散或減低之效果。

近期股票由三萬餘點跌至二萬數千，而樓價看像較企穩，是否又想分離，還是只「耍花槍」？

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。