33%、66%、99%

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年1月30日

與友人傾談香港樓市和股市之未來去向，可總結成以下三個考慮：

甲)　大市是向上還是向下？

乙)　無論是向上或向下，有多波動？

丙)　無論是向上或向下，樓市和股市步伐趨齊心還是各走各路？

朋友們對上述之普遍看法是：甲) 還有向上趨勢，只爭論多少而已；乙) 傾向相信上落大，即波幅度不少，風險高；丙) 香港樓股不是同一銀帑的兩面嗎，即同甘共苦齊上落。

相信亦是很多投資者常考慮或想知的環節，提出來都覺得有點「阿媽是女人」之感覺，且凡年頭年尾，也應有不少專家論述過。況且筆者不懂股市，頂多只能說對房地產有點認識。

然而，有以下之gut feeling，就是以現在運行之經濟金融軌跡，2011年、2012年及2013年「出現大經濟事故」(簡稱出事) 之機會率分別有33%、66%及99%。

嘩，這些百分比如何計算出來的？答：不是計算出來的，只是以數字來形容直覺，33-66-99也有齊整兼一級一級上的規律，即今年2011有「不細」之出事率；若不，明年2012便有「很大」的出事率；再若不，後年2013就差不多「出硬」。差不多？對，因凡事沒有絕對，怎知到時世界各國政府會使出甚麼拖延招式，令事態暫緩 (如兩年前之印銀紙行動)。

至於為何會有這樣之直覺，有以下因由：

一)　這倘印銀紙不會有「好」結局 = 近年銀紙增長速度大過實質經濟生產，資產便升價，且銀紙成本 (利率) 多偏低，投資投機活動自然亦上升，除非經濟生產特快迎頭趕上，否則多以通漲、資產爆破或甚至戰亂收場 (看歷史便知)。若不，各地政府便不必嚴密監察資金活動了，或拖慢價格上揚之勢，有用與否是另話。相反，銀紙不足用時亦令許多經濟活動停頓下來。

上述涉及初中的parabola數學，許多東西會有一個optimal水平，太少時不行，過多也不行，剛剛夠最好。當然，這個剛夠水平不易知，許多時是馬後砲，但過少過多則較容易察覺些，你話現時全球銀紙過多定過少呢？

打個比喻就是吃頭一碗飯令人快高成長，第二碗飯令人身體壯健，第三碗飯已有點過多，再吃第四、五、六碗飯不但不健康，更變得過重兼血壓高心臟病齊致。There can be too much of a good thing。

二)　高處未算高 = 例如香港住宅樓價偏高嗎？偏高。有泡嗎？有。危險嗎？危。升或跌？短期仍買其會升。為甚麼呢？一來未癲夠，二來仍有銀紙未用。值得搏嗎？值搏率不太美麗。然而，通漲之預期會繼續趕錢出紅簿仔。亦即是說，這可增加樓市再上繼而日後大跌之機會。簡單說，筆者短期買升且市勢波動可大。

三)　香港經濟好景時，樓股結婚 = 經濟不好景時，樓股有如分居。這是樓股近十多年的寫照，詳情可參考過往文章「香港住宅價格指數再與恆生指數結婚」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej467.htm。

即是說，現階段較難想像樓股互不相干，而相干則表示有甚麼事故時，其衝擊力更勁。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。