次按、富人、甲級寫字樓

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零八年四月

近年次按所帶出之風波沒完沒了，有人說已到了尾聲，亦有人認為還有下文，若這許多專家行內人士也不能詳細講解事情之去向，包括未能就其涉及之規模作出較確實之估計，一般投資者和行外人就更加不知所措了。

然而，這裡不是打算談論次按等之影響，一來筆者非這方面的專家，二來已有不少中外資料及文章研究這課題。這裡只是提出及分享一些因是次次按可能引致的事情，是純以推論或猜度方式探討：

(一)次按風波涉及較富裕階層=不是說別的投資者不受影響，只是較直接受波及的可會是較有財富之人士，因不少這類次按產品是(一手)向較富有人士推銷的，且「入場費」可以不菲。或許這亦解釋近期美國樓價下調也包括不少數百萬美元一套之住房被出售套現來止蝕或填數等，一般家庭或窮人之居所多不會以百萬美元計，就算是炒家貨，這等百萬美元物業也須較富有炒家才行。當然，普通家庭也可受累，因不少退休基金與股票基金等也可能間直接買了這些產品作對沖或增加回報，雖其投資者未必注意得到。

(二)本港甲級寫字樓須小心=筆者沒有仔細數據，但印象中近十年八年不少外國之對沖基金、私募基金等均進駐本港，作為投資中國之基地，又或推售其他投資產品等。當中不少也和一些傳統銀行和基金合作，即其資金相當部份是倚靠這些傳統金融機構，一旦後者因次按等而減少投放的資金或甚至「收傘」，這許多對沖基金及私募基金不難遇上難關，這可影響其運作包括所需寫字樓面積，而通常他們會是租用甲級寫字樓。此外，跟他們來的律師樓和各樣顧問也須減磅。再者，本港近年甲級寫字樓租金之波幅相當高，意味風險不少，詳情請參考圖表[資料來自政府Ratings&ValuationDepartment]。

香港地產租金指數	住宅	寫字樓	商鋪	工業
平均值	98.17	111.75	104.33	98.50
標準差	18.43	28.81	11.61	18.39
標準差/平均值(波幅)	0.19	0.26	0.11	0.19

(三)世界資金流量放緩=這可對資產價格造成下調影響，當然不同資產類型及不同地域資產可有不同程度之影響，甚至沒有也不奇，因其放緩未必是平均分布。然而，尤以在環球化情況下，資金之來源和去向已不太受地域左右，而分其東南西北未必容易。舉例如美國投資者之部份資金有意無意地放於中國房地產，而本港投資人士部份資金亦可能不在意中放進了次按產品，即美國投資者在其經濟差劣環境賺回一些利潤，而本港投資者處於經濟旺地卻依然蝕本。簡單而言，次按令大部份人士有所得失。

近日有人說次按風波已結束，且美國政府有救市措施，但願如此。不過，這亦令筆者憶起類同說話也曾於八十年代尾九十年代初之北美洲savingsandloanscrisis出現前聽過，亦於九七年亞洲金融風暴初期領教過，這倘會否例外？

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。