房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
學歷，家庭收入和樓價
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零三年六月
今期作了一個簡單的分析，就是探討香港不同區份住宅樓價之高低和甚麼因素或環節最有(數值上)關連，亦即是說，甚麼因素或環節(像令)某區份住宅樓價高過(或低過)別區份的。以下是一些觀察，希望有助挑選住宅區份：
甲) 數據 = 這裡涉及抽樣三十個區份，有香港島的如山項，半山等，有九龍的如荔枝角，紅磡等，和新界的如沙田，荃灣，馬峖山等。這些區份的人口，經濟收入，家庭狀況，人均年齡等資料皆被搜集及分析。住宅價格資料則主要從中原地產網站取得，以區份內較有指導性樓盤作參巧。要注意不排除不同數據時空上之參差，但相信對探討大方向影響不大。
乙) 區份人口多寡與區份住宅樓價毫無影響 = 常有人認為人多之地方房地產也旺些，但這正好又一次打破這假設(假象)。這不但受用於區份，城市以至國家也適用。
丙) 區份人口平均年齡與區份住宅樓價關系也不大 = 香港年齡中間數約三十七歲，而大多區份亦圍著這數值加減二歲左右，雖間中亦有少許低於這幅度，然而始終未能明顯影響樓價。年長區份樓價未必較高，年輕的也不一定較低。
丁) 區份經濟生產年齡群(約十五至六十餘歲者)佔多小也無關系 = 大部份區份是百分之七十餘，低者百分之六十尾，高則百分之八十多，然而亦未像能影響樓價。
戊) 區份勞動人口參與率高低也不影響區份住宅樓價 = 大部份區份是百分之七十左右，雖間中少部份只有百分之六十，不知是「不必做」還是「無得做」，但始終未能明顯影響樓價。
己) 主要看區份家庭收入 = 這現象不難明白，家庭收入越高自然可住大些，好些及住貴些，而該些區份住宅樓價也順理高些，以總價或呎價計均如此。若以每月家庭收入銀碼舉例，貴區份約七八萬元以上，普遍的則四五萬左右，而較低者則約三萬。
庚) 次重要因素是區份有專上教肓學歷人口比例 = 這百分比越高，區份住宅樓價也傾向高些。若以這三十個區份為參巧，較高比例者在百分之四十或以上，普遍為百分之二十餘至三十餘，而偏低區份只有百分之十餘。
辛) 教肓學歷和家庭收入息息相關 = 雖香港有不少白手興家之成功商人，但從數值關系角度看，有好學歷會有較高機會賺取較高收入，而高收入者亦多有專上學歷。
歷史悠久之貴區可能沒有太多「執平貨」機會，但多學歷高人士搬進之新區或許有些契機。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。