城市化之謎
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年8月3日
近日從報章讀到一篇談及世界不同地域以往，現在及將來預計的城市化之程度，單位是用百分比顯示高低，以下是部份撮要數字：
(甲)北美洲=一九五零年時為百分之六十餘，二零零零年時為百分之八十，現今則有百分之八十餘，而將來二零三零年則預計會是近百分之九十。
(乙)歐洲=一九五零年時為百分之五十餘，二零零零年有百分之七十餘，今年則近有百分之八十，而預計將來二零三零年時則是百分之八十。
(丙)亞洲=一九五零年時為近百分之二十，二零零零年時是有百分之三十餘，今年則有百分之四十，而預計二零三零年時會是百分之五十五。
(丁)全世界=一九五零年時是百分之三十，二零零零年時是有百分之四十，今年是百分之四十餘，而二零三零年則會有百分之五十七左右。
整體宏觀地說，北美洲城市化率最高，但城市增長和發展速度則屬亞洲。以下是北亞洲國家之一些比較：
(一)日本=一九五零年時是百分之三十餘，二零零零年是有百分之六十餘，今年則仍約是百分之六十餘，而二零三零年則預計為百分之七十餘。
(二)韓國=一九五零年約有百分之二十，二零零零年則有百分之八十，今年二零零六年約百分之八十多些，而二零三零年時會有近百分之九十。
(三)中國=一九五零年時是百分之十餘，二零零零年時是百分之三十六左右，今年己有約百分之四十，而二零三零年時預計是百分之六十。
有趣的是，數十年後韓國之城市化率可比日本的高，而中國之城市發展速度亦不俗。此外，雖上述數字未會包括其在內，以東南亞計，近二十年印尼之城市化增長率為最高，將泰國等比下去，亦勝中國少許。
數字歸數字，很多時候不少報導、報告等包括房地產之專業評論，會認為某城市(或某些城市)有著不俗房地產前景，原因之一是預期城市化率會繼續增長，而人口「城市化」之後便有提升收入機會，亦即這等城市會有所壯大，人多錢亦多，經濟可更興旺。這不無道理，然而亦帶動另一環節或提問，就是甚麼東西「驅使」這城市化，英文是Whatdrivesurbanization?
這提問涉及以下一個基本理念，就是城市化是反映一些經濟需要及活動，有如房地產價格是反映某經濟之狀況，而(長遠來說)不是城市化帶動經濟。「城市」之起源追索至工業革命，在此之前之務農社會亦有「市集」，市集之出現是為方便該地不同農夫農場帶著農產品及畜牲到一個集中地作交易，提升交易效率，久而久之，鄉村務農地帶便產出鄉鎮，而工業革命則更將大量人力物力集中到大城鎮城市勞作，以收更高之效率。
據此，無論是市集或城鎮，均需有一些經濟因由才能有效益效率地誕生，硬造城鎮出來未必一定有效地帶出經濟活動，雖城鎮之成立速度可快可慢，但這是另話。因此，房地產投資者研究某城市時，尤以一些「新發展」的，須問以下環節：
(一)這城市靠甚麼「吃糊」(維生)？
(二)這些吃糊的行業有前景嗎？
(三)這些有前景之行業於其競爭「場地」裡(可以是全世界，亦可以地方性)有優勢嗎？
還可以有更多提問，但若這三關也勇闖不過，其餘可免問，NEXT吧。要知道世界城市裡擁有「不請也有人來」營商般魅力的不多，且學也未必學得到，因它們的地位多不只倚賴硬體(甚至未必有最好硬體)，而是人的素質。