香港樓市提供一開二之良機

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零八年四月

近年本港住宅樓市有不俗之名義升幅，普通半山單位閒閒地過千萬元一套，呎價亦遇萬，就算挑選區內最舊最細面積或最殘之單位亦須六七百萬元起。

據此，筆者覺得部份這類住宅的業主可考慮「一開二」來套現以及增加投資彈性，尤以對一些近退休年齡又或其家居佔其身家大部份之人士，這辦法值得參考。

那麼這「一開二」是指甚麼？很簡單，倘若某業主現住之物業市值一千萬，就可考慮將其出售，套現後就算全數買回本港住宅物業也應買兩套各約五百萬之單位，自已住其中一套，另一套出租賺取穩健租金收入。

讀者或許覺得上述沒甚麼特別，兼聽來很保守。對，但經歷裡能夠做到的人士亦不多，一來住慣千萬住宅去住五百萬單位須有一定(心境上)調節，二來若這過千萬住宅仍有相當借貸也不行。再者，筆者也非說人人皆須這樣想，只認為近退休和/或自住單位佔身家相當大比例之人士，或許應慎重考慮這及類同方案。

讀者又或許會問，千萬元住宅多為較貴及供應較少一群，以本港現時之經濟結構，會否比五百萬元住宅吃香？不錯，有這可能性，但對已退休或近退休之人士來說，每月有著較穩健之收入(生錢)更為重要，比資產升值帶來之賬面增長，但用不到的(死錢)更有用，詳情可參考過往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej389.htm。至於是否原本一千萬元住宅換作兩套各五百萬元之住宅則屬另話，這方面視乎市場市況及各人之需要而定，例如可以是一套四百萬元家居，另一套三百萬的用來收租，剩餘三百萬買股票或基金，甚至是存款也可，又或一半物業另一半股票等。再者，退休人士也不一定只著眼於本港退休，可考慮往一些環境較優靜或天氣較好之地方去，尤以那些樓房不及本港貴的。

上述帶動出另一個個人財政概念，就是財政獨立後之自由(financialfreedom)，一般而言，財富越多其財政獨立能力及機會越高，但這須看其生活方式及水平，例如十億元對不少人來說已可提供財政獨立之自由，但若某人喜歡擁有私人噴射機、遊艇等，則仍需多努力。相反地，就算財富不算多，但若生活方式簡樸，或許也可有財政獨立之自由。

簡單而言，部份人士應將其居住需要和其物業投資兩環節分開安排，而非硬套合於一個住宅物業上，如自住一個千萬元住宅，另外一千萬用來買其他(甚至非住宅非物業)資產，而不是硬將二千萬元壓於一個家居上。

註：其實跌市也可一開二，但升市令人容易做些。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。