樓價與城市競爭力成正比

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年11月19日

筆者近期做了一個簡單的研究及分析，嘗試觀察樓價與城市競爭力之數值關係，大致發現有著不輕的成正比率，即競爭力高之城市其樓價普遍也高些。以下是部份資料，希望對讀者有參考之作用：

(甲) 主要以國內首十三個被喻為最具競爭力之城市計算=包括上海、北京、深圳、廣州、蘇州、杭州、天津、寧波、南京、溫州、大連、青島及廈門，且以上排序是由評價最高而下，即上海為最具競爭力。

(乙) 資料來源=主要來自社會科學文獻出版社二零零四年所刊登之城市競爭力藍皮書「中國城市競爭力報告-定位，讓中國城市共贏」搜集得來，以及一些公開之房地產價格報導，包括網上的共組而成。

(丙) 競爭力所涉及之主要環節=這包括城市之經濟增長率、生產效率、就業率、人均收入、企業管理效率、城市行政效率，城市資源及市場定位策略、人材水平、以及執法效率等。這許多不同環節之評估經組合整理後便得出一個綜合城市競爭力之分數。

經過簡單之統計及分析後，有一些觀察及推論如下：

(一) 樓價以商品房住宅平均樓面價格計，和城市之綜合競爭力平分比較，甚有數值關係=可約為零點七二。若再較細緻之分析，則平均樓面價格與人均收入，城市之定位及市場佔有率(即其所出產之商品或服務佔該商品或服務整體市場之比率)等更有關連，然而，就業率、生產率、城市經濟增長率等沒想像中高，雖非完全無關。

(二) 城市之經濟增長率不但和樓面價格關係未如預期的高=與另些環節如生產效率，市場定位及市場佔有率，以致人均生產/收入等也像不太高。或許不單是錢多流動就可令資產價值或價格提升。

(三) 城市之生產效率亦不像有著很重之影響=雖與人均收入的確有些少之數值關連。或許生產仍未是以附加值取勝，亦即意味大致仍然是以量較質為主。

(四) 報告提及丁城市行政管理，企業效率，以及人才提升之重要性=意識到若要創造較高及較長期之價值，有著足夠兼有一定專業及技術水平之工作人口甚為重要，因這直接影響人均收入(賺錢能力)，而這又影響著資產包括物業價格。

(五) 城市爭取所需人才=兼需和別的類同級別或性質之城市比賽吸引這等人才，長期而言，越能吸引人才之城市比較可有更高之增長及價值創造機會。這除涉及商業及工作機會前景外，亦涉及一些較軟性的層面如生活設施、環境等因素。或許如一些外國經驗一樣，各城市之間就其優勢找尋其經濟空間以致所需人才。

總括而言，以國內人口之多及預期城市化之進度，市與市之間均存在競爭及合作機緣，而當中適合之人才會很吃香。