又要「有」餅又要「食」餅？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2013年1月19日

「魚與熊掌」 不少人都想擁有，但通常情況下只可二擇其一。英文亦有類似句子，例如one cannot have cake and eat it too，要擁有一件餅就不能吃下它，吃掉就不再擁有它了。

香港的房地產市場及居住條件亦有這種「擁有餅或吃餅」之?擇，先看以下表格。

樓面地價較低		低密度、單位面積大
樓面地價較高	高密度、單位面積細
	需要少些用地	需要多些用地
	差餉低些	差餉高些

A) 假設價格不變，住得低密度些，單位大些好嗎？= 相信大部份人會認為是好，畢竟香港平均家庭居住面積於全球數一數二的細。這選擇會：

1) 需要多些土地，例如一萬尺地盤8倍地積比率可建八萬尺樓面左右，降至4倍就四萬尺，要找尋多一幅地段才可補上少了的四萬尺。

2) 可令差餉等上升，因道路、街燈、照明等可會多了，例如一幢又密又高之大廈需要一枝街燈在入口前，兩幢不密又不高之大廈就需要兩枝，但仍由相同家庭數目負擔。

3) 樓面地價會較低，即在同一房地產價格水平上，政府每尺土地賣得的收入會少了，要多賣些才可維持總收入 [為何？可參考這篇文章http://www.real-estate-tech.com/articles/Ret0799d1.pdf ]。

A1亦令非建築用地少了，包括郊野，後者或許不是人人都嚮往之地，但有「市肺」的作用，如令空氣好些。

此外家居大了便需要多些傢俱，這方面用多了錢就表示另些消費要減，如出外用膳 或旅行等，多少改變了整體經濟結構及消費模式。

B) 假設大致維持不變，繼續高密度單位細 = 當然住得較不寬敞舒適，但後者不是沒有代價的。根據政府的住宅分類，實用有千七尺起已屬最大面積類別，在北美洲屬濕濕碎，也高不了國內約千尺之平均多少。

不過，面積細是一回事，但加上現時只少實用萬元一尺，不抵買的感覺就自然出現。然而，要注意的是，改變整體居住環境多漫漫長路，但價格可以話變就變。

喜愛A或B沒有對錯之分，只要明白和接受選擇會帶來的現象。此外，或許亦要從人口質量著眼。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。