香港住宅相對九七只有1/4購買力

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零八年三月

筆者有一朋友，他喜歡在各地投資房地產，且於○三○四年間買了本港住宅，正欲恭喜他時他反而認為是失策之舉。為甚麼呢？因相對歐羅區之幣值及資產，本港住宅最多打個平手，且亦「見少買少」。

讀到此，部份讀者或許會感疑惑，本地之住宅價格不是已從○三之谷底回升一倍有多，為何仍只得九七年之四分一左右？簡單回答就是(甲)近年別地之房地產有着較好之年升幅；(乙)別地之匯價相比港元(美元)亦有不俗之升值；(丙)本地住宅價格仍比九七低近三成；加起來就可有較大差距。一些詳情如下：

一個平均香港住宅單位可換取多少外地住宅單位					○七相比九七之購買力
年份	1997	2005	2006	2007	2007/1997
倫敦	5.13	0.99	0.87	0.91	18%
温哥華	4.32	1.40	1.13	1.06	25%
多倫多	5.64	1.73	1.67	1.53	27%
曼哈頓	1.75	0.35	0.34	0.34	19%
北京	15.74	6.67	5.27	4.10	26%
上海	16.19	5.29	4.64	4.52	28%

或許亦有人覺得相比九七之高峯可令數字顯得低迷，近兩年之升蝠尤以○七年的應可挽回部份信心吧。基本上不能，因○五至○七年間之換(外地)樓之比率仍在下降軌跡(日後會否改變屬另話)。請參巧下列資料：

香港住宅單位可換取多少外地住宅單位之年變幅	2006	2007
倫敦	-12.12%	4.60%
温哥華	-19.29%	-6.19%
多倫多	-3.47%	-8.38%
曼哈頓	-2.86%	0.00%
北京	-20.99%	-22.20%
上海	-12.29%	-2.59%

綜合而言，本港一個平均住宅於○七年只和倫敦及曼克頓大約打和，即換取率沒多大變動，但換取加拿大及國內物業之能力則下降。讀者若有興趣，可參閱筆者在網上之(英文)分析文章:

http://www.real-estate-tech.com/zeppelin_Global_Index.htm

祝好運。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。