香港住宅：炒家影響力大不如前

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年9月26日

住宅市場興旺時，除交易宗數和價格上升外，炒賣活動亦隨之而來，繼而便有人認為要阻止炒風和炒家，以免樓價被炒過高，影響負擔能力。

真是這樣的嗎？沒有炒家就有較輕鬆之樓價？人人置業？請看以下分析：

一) 資料來源及方法 = 主要從中原地產網站搜集 www.centanet.com，而方法是將摩貨交易* (Confirmors) 所佔總交易百分比與供樓難度#、均價及交易宗數等作對比，年期則由一九九五年中至二○○九年六月，是按月計的。

二) 由一九九五年中至今年二○○九年六月，上述四環節之表現各有不同 = 摩貨交易時多時少，供樓難度整體趨降(即越容易)，均價九七後有上落無升幅，而交易宗數和摩貨相約[見圖一、二、三及四]。

圖一

圖二

圖三

三) 二○○○年以前可懷疑或「賴」炒家炒高個市價，二○○一年起不能 = 我們用一些簡單數值關係運算得出上述意見[見表]。

表：數值關係運算		九五年七月至○九年六月	九五年七月至○○年十二月	○一年一月至○九年六月
摩貨%	供樓難度%	0.06	0.42	0.02
摩貨%	均價$	0.16	0.52	0.04
摩貨%	交易宗數	0.26	0.49	0.09
供樓難度%	均價$	0.49	0.67	0.75
供樓難度%	交易宗數	0.26	0.47	0.38
均價$	交易宗數	0.51	0.45	0.62

慨括而言，數字越高表示該兩環節之數值關係越大，相反則數值關係趨小或根本沒有關連，然而，要注意數值關係大也不一定有「因果」關係，因可以是「碰巧」 [請參閱以往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej145.htm]。

據此，摩貨的確在二○○○年或以前像對供樓、價格和交易有一些影響，因數字傾高，均有0.50左右(最大也不會超過1.00)，起碼可以懷疑炒賣有影響。但二○○一年或以後則不能再懷疑，因摩貨對供樓、價格和交易根本談不上有關連，數字全低於0.10。再者，就算由一九九五年七月起計至二○○九年六月亦不行。

最直接影響供樓就是價格，升了就難些，跌了就易些，此外就是按揭利率，近年樓價雖上揚，但因利率「平宜」，供樓難度也不算高，這亦是本港住宅風險之一。

至於是甚麼或誰令樓價近年上揚，肯定不是炒家**。

*註：摩貨交易並不能反映全部炒賣活動，例如有些是可經公司股份交易的，但有一定啓示。

#註：這是以供樓須用多少家庭收入百分比顯示，有一些收入、借貸水平和利率等之假設，越高越困難。

**註：若由「沙士」後計又如何？基本上關連更低，且有背向現象，即價格越炒越平，是否摩貨炒賣不成割價走人導致則不得而知。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。