置業不是「剛需」居住才是

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2013年2月2日

近年國內房地產市場有「剛需」之說，即剛性需求 ( rigid demand)，代表市場裡有部份需求是「非買不可的」，詳情可參考百度網頁：

http://baike.baidu.com/view/1817527.htm

筆者對這說法抱有懷疑，因為：

A) 不要混淆「居住需要」和「買樓需求」= 前者因人需要有瓦遮頭，否則活不了，所以要有居所，至於是茅廬或別墅屬另一話題。

據此，無論經濟衰或旺，貧窮或富裕，居住需要是剛性的；有一百家庭就要有可容納一百家庭之居所，至於是一百套公屋單位或是五十套公屋及五十套私宅則是另一事情。若不，除可發生不幸事件外，還能導致社會不安寧，因其生存受威脅。

但沒有買樓或甚至從不置業，亦不表示活不了或甚至生活得不好。

B) 買樓需求是彈性的 = 只是有些情況下彈性大些，另些情況時彈性少些。舉例如經濟好人們口袋多了錢就自然想置業，經濟壞就算原本想買也得打消念頭，彈性十足，沒有不買不得。

買家群口袋有多少錢只是市場程式之需求一邊，另一邊是供應方 (包括開發商及二手的)，後者見需求增就加價，通常某一期間內會出現越是加價越多需求，因買家群恐怕買不到而願意給更高價錢，令人以為有剛需 (幾貴都買)，但到尾段會開始見有價無市又或「乾升」現象，彈性又回來。

C) 若買樓置業及投資真是剛性的 = 就會見到不論經濟好壞，GDP高低、賺錢多少、家庭大細、甚至有沒有私產權，都會有 N 量之需求，不會多亦不會少。當然，沒有這情形在實質世界出現過。

D) 結婚買樓不是剛性需求嗎？= 不是，因 1) 國內傳媒曾報導，因樓價高，有部份岳父母已不一定要女婿置業才讓女兒嫁給他； 2) 因置不了業而結不成婚，雖然遺憾，但顯示仍有選擇，而有選擇就多不是剛性需求； 3) 世界許多地方沒有將結婚及買樓掛勾的。

將買樓說成剛需像推銷口號多過實情。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。