香港樓價近年無升過!

鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零零八年二月

這是從歐羅由二○○○年以來對港元之匯率角度計算，當然以港元計則近年可有不錯之升幅，尤以近月較急促之勢，詳情可參巧中原指數網頁http://www.centadata.com/cci/cci_e.htm。至於以歐羅和港元計相差多少，請看以下圖表：

有兩點值得一提：

甲) 從外國(西方尤以歐羅區)投資者角度 = 香港私人住宅樓價整體平均自這世紀以來根本沒有升過，沒錯，有些豪宅及貴宅有着較可觀之上漲，但折回歐羅時再攤分數年之投資期，回報也只一般，普通住宅更未返家。假若上述圖表仍較難測度，可參巧下列表格：

年份	名義指數:相對2000年升跌幅度	歐羅調整指數：相對2000年升跌幅度
2000
2001	-13%	-8%
2002	-19%	-27%
2003	-31%	-48%
2004	-4%	-33%
2005	15%	-9%
2006	17%	-17%
2007	44%	-7%
2008 二月	50%	-5%

乙) 從香港投資者角度 = 相對「外面」，本地房地產買家及業主整體只是做到「保本」而已，樓價升並未能提升其在外面之購買力，就算外面有着價格下調趨勢。

至於近期不少房地產行業人士認為今年樓價可旺，預測升幅由百分之十數至百分之數十的均有，誰會估中或無人中，日後有答案。然而，筆者「感覺」需要起馬有以下三個條件才可行，就是(一)有充足資金流動(liquidity)；(二)有人願借；及(三)有人願貸[美國現時就是缺乏第三]。上述三個條件於本地現時看像存在，因此樓價看升之說並非空談，只是相對以往風險變高，回報對比風險率沒前吸引。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。