紐約市曼哈頓每呎八千元
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2012年8月11日
是港幣，不是美元，比本港老字號住宅太古城的一萬元一呎還要低，加上紐約市住宅以近似實用面積計算居多，若化作建築面積，只約六千餘元。
怪不得不少人覺得那邊「抵買」，因本地一個住宅單位的價格可在曼哈頓區換取多50% 左右之相約質素單位面積。就算只是買到普通貨色，hey, it’s Manhattan!
但究竟是否真的抵買，看看以下觀察自行判斷吧 (數據來自Miller Samuel顧問行之網站)：
1) 由2002年的US$800,000升至今天的US$1,400,000 = 2008 / 09年曾經是US$1,800,000有多，即只從高峯回落了25% 左右，比起跌了一半的佛羅里達州較好，更沒見本地經歷過的幅度。
2) 現平均 (average) 交易額為US$1,408,878，呎價US$1,065 = 即平均交易單位有1,322呎左右，假設80%實用率，便等於1,654呎建築面積，有如本地之大單位。
3) 「中間」(median) 價則只得US$829,000 = 表示有不少大額交易將平均價扯高，亦意味有不少富人參與投資，而美國房地產市場是向外開放的，因此相信包括外國的資金。
4) 租金回報率平均約3.20%，算低 = 而且是全包，即業主扣除管理費用、維修及各稅項後，相信淨回報只有百分之二多些，繼而可推論大多數投資者是博升值。
5) 曼哈頓住宅單位有「合作社」(cooperatives或coops) 和港人熟悉的「大廈分喫」(condominiums 或condos) 形式 = 前者租售對象要得其他業主或大廈委員會同意才可租出或售賣，且業主要負起之法律責任亦多些，因此coops一般會較質素相同之condos平宜，粗略差異可參考下表。
住宅單位業權形式 |
合作社 |
大廈分喫 |
平均價 |
US$1,191,992 |
US$1,699,144 |
中間價 |
US$665,000 |
US$1,100,000 |
6) 常於電影𥚃見到的「閣樓」(lofts) 單位不平宜，豪華單位更不在話下 = 但新建單位價格並不特別高，見下表。
住宅單位業權形式 |
閣樓 |
豪華單位 |
新建單位 |
平均價 |
US$2,076,115 |
US$5,726,086 |
US$1,547,083 |
中間價 |
US$1,749,000 |
US$4,075,000 |
US$1,025,000 |
另外，Downtown 比Uptown 貴，West Side又比 East Side高些。不過，若不揀擇，US$250,000也有貨。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。