不同房地產市段有如不同水果

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年7月13日

常有投資者及客戶會問及那個市段，如住宅、寫字樓、商舖等，會較好或有著更好回報，這可從當時各市段的表現，價格水平、回報率、波幅走勢狀況等，作出一些初步評語。然而，用著長遠之角度看，將這等市段作一律之比較未必有太大意義，因這些市段雖全屬房地產類別，但相似之地方也止於這層次，有如蘋果、橙及梨均是水果類，但實質各有不同，喜惡亦可以甚個人化。

據此，若要問那個市段投資較好，不如問那個市段更(或最)符合自身的投資要求，包括資金、回報和風險承受能力等，以下是部份考慮環節：

(一)容易理解程度=一般而言，住宅市段最易理解，因這是每人均需及會遇上之市段，許多時價格及租金水平自問自身會否接受便已知道其高低與否。寫字樓會較難掌握，但仍不算太過困難，一般寫字樓所需的大同小異，差別許多時在於位置、形象，設備等方面。商舖市段會比前兩者複雜，不同銷售行業有著不同舖位要求，付租能力也可差天共地，預期人流和實質人流亦可甚有分別，同一地點也可有在相差十倍八倍租金(兼賣價)，不熟悉該區性質還是不參與為妙。其他種類如工業、物業、酒店、渡假屋等亦須一定專業知識及資料才行，不能(或不欲)花太多時間研究者還是參與較「大路」之市段。

(二)租戶類別=住宅的會是家庭為主，寫字樓則是公司，而商舖則面對零售商，而各類別對於一些環節如清潔、保安、設施管理等都可有不同程度之要求。舉例說，現代住宅可能很著重設施如會所等，寫字樓則或許著重資訊及後備電裝備(尤以甲級寫字樓宇計)，而商場則希望地方光猛好逛，不是它們之間不計較保安等，只是這些已必需做到兼做得好，否則根本不入流。再者，若有不滿，住客多於工餘時間才作投訴，公司則於日間辦工時間內作投訴。投資者須看自身資源以及志向是否脗合這等情況。

(三)租金波幅=一般而言，住宅租金波幅可以較少，寫字樓多會較大，而商舖則不遑多讓，受不了大幅上落之投資者還是考慮住宅為妙。舉例說，本港由二零零零年至今，以豪宅住宅計(以二零零零年為一百指數)，其租金指數於期內曾升至近一百二十，亦曾下降至七十五，即曾上升百分之二十兼曾下降百分之二十五。同期內，以甲級寫字樓計(亦以二零零零年為一百指數)，其租金指數曾升上一百六十，亦曾下調至六十，即上漲百分之六十兼下調百分之四十，波幅明顯比住宅的高，而這則涉及風險之量度，波幅較高的通常意味風險亦高。因此，希望有穩健租金收入的投資者，應著重住宅多些，相反期望緊張刺激之投資者，可考慮寫字樓或商舖等。

(四)「賣散」對管理之影響=一般而言，若一切均等，由單一業主擁有之物業的管理可較一致(不一定是好但運作總較一致)，賣了給散戶的物業會較繁複，當然，立案法圑等有助將散戶之不同意見方向歸納。賣散之影響於管理住宅物業裡較少，因大多住戶均希望相約服務和效果，如清潔、保安等，而寫字樓也大致如是。然而，商場則未必一定如是，不是不同商戶完全沒有共識，只是個別商戶之利益未必時常脗合整體商戶利益。舉例說，某商戶可能很想擺放指示標記到他的店舖，又或放些「搶眼」佈置，但這等做法可能抵觸商場管理條款及影響整體利益和形象。

總括來說，不同房地產市段有如不同類別行業之上市公司，其運作商業「模式」(BusinessModel)各異其趣，雖目標均以賺錢為題。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。