樓價跟供應、利率、或甚麼？

鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零零八年二月

近期房地產業界認為今年(二○○八)住宅樓價傾升，保守的說有百分之十五，進取的估百分之三斗，甚樂觀的則有百分之五十。至於成因，有說供應量少，利率低，又或物價上漲等。

為驗証各種說法，筆者對不同(可能)因素和樓價指數作了簡單數值關係運算，年期可由最早的一九九七年開始至最遲的二○○七年，而資料主要從中原及香港特區政府统計部門搜集。以下是一些觀察及結果：

(一)私人住宅供應量(以新落成單位計)與樓價有着很高之數值關係 = 且是反向的，即量越少價越高，R2數值為0.72。要注意新落成單位數量不一定等同該年推售量，因推售的可包括往年之「賣剩庶」，而該年之新落成單位也可早前已被預售，雖用作粗畧估算未嘗不可。

(二)借貸利率(以優惠利率計)與樓價亦有着一些數值關係 = 但是同向，即越高樓價亦趨高，和近年利率低樓價升之印象相反，R2有0.41。

(三)物價指數和樓價亦有着較高數值關係 = R2 約0.57。

(四)人均生產和樓價有着較不細之數值關係 = 人均生產可反映部份經濟表現以及收入，且是同向，即人均生產越高樓價亦較高，其R2 約0.49。

(五)資本流入和樓價有着甚大之數值關係 = R2為0.95以上，且是同向。然而，要注意的是香港大多數時侯是資本淨提供者，即本港人士及機構擁有之外國(或非香港)資產價值是大過外國(或非香港)人士及機構擁有之香港資產價值，而這資本流入是未減除流出之資本。

(六)近年港元貶值(相對歐羅等)對樓價亦有着一些關係 = R2約0.37。

(七)至於人口，家庭數目或銀行存款等 = 則與樓價沒有多大關係，不理會也设問題。

要注意數值關係大不代表有因果，R2高低亦不一定和其影響力成正比。然而，今倘說住宅樓價傾升是因供應量少，物價上漲，收入多了些，或資本流量高等並不無道理，起碼有數字支持(就算是碰巧)，利率之說除外。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。