波幅大，借少D，波幅小，借多D

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年8月1日

近期不少投資者和朋友在香港及國內購入房地產項目，有住宅有商業，有大手筆也有小注，以現時之資金泛濫情况不足為奇。

在借貸多少環節上，相當部份之投資者不是傾向「盡借」，即可借到幾多就借幾多，就是傾向「保守」地借，即無論是甚麽市場或項目，皆只借少許。前者可能是自掘墳墓，因低估了盡借所帶來之風險，後者回報則可會「麻麻地」，雖風險不大。

據此，今期就介紹一個簡單考慮借貸多少之方法；倘若某房地產市場之價格波幅較大，就借少些，相反，可借多些。解釋如下：

甲) 我們採用三個港人熟悉的城市私人住宅價格作舉例 = 多倫多，上海與紐約曼哈頓區，而資料來自有關網站。基本上，多倫多之住宅價格波幅最細(23%)，上海第二(36%)，而紐約曼哈頓區的最大(46%) [見表一]。

表一：年份(以當地幣值計)	多倫多	上海	紐約曼哈頓區
1994	215,000	439,333	464,144
1995	210,000	451,321	521,393
1996	200,000	450,102	446,602
1997	220,000	461,388	512,725
1998	223,000	408,411	662,906
1999	230,000	394,859	658,617
2000	242,000	409,213	922,484
2001	252,000	416,858	1,022,255
2002	275,000	489,007	1,065,012
2003	290,000	621,337	1,051,993
2004	319,000	745,843	1,240,939
2005	336,000	761,205	1,391,248
2006	352,000	843,107	1,486,057
2007	395,000	999,684	1,833,523
2008	360,000	925,633	1,691,459
標準差	63,389	210,615	456,985
平均值	274,600	587,820	998,090
標準差／平均值(波幅)	23%	36%	46%

乙) 波幅大表示風險高 = 雖賺起來時會表現不俗，但亦可勁蝕，若借貸水平高，隨時變負資產給銀行call loan還本。用上述例子，假設是2008年，且走勢持續下去，投資者便有可能面對以下情况：

一) 多倫多 = 由加幣360,000 x (100-23)% 至 360,000 x (100+23)% = 即未來有機會於280,000至 440,000左右之間上落

二) 上海 = 由人民幣930,000左右 x (100-36)% 至 930,000 x (100+36)% = 即未來有機會於600,000左右 至 約1,260,000之間上落

三) 紐約曼哈頓區 = 由美元1,690,000左右 x (100-46)% 至 1,690,000 x (100+46)% = 即未來有機會於910,000左右 至 約2,470,000之間上落

丙) 借貸不要高過(100% - 波幅率) = 即多倫多會是不要超過(100-23)77%，上海(100-36)64%，而紐約曼哈頓區是(100-46)54%，再簡化是多倫多上限七成，上海六成，而紐約曼哈頓區五成。

丁) (平均值 + 標準差) 亦可給投資者衡量(猜估)當時市價之風險 = 以2008年價格作例子，多倫多2008年之360,000加元比其(平均值 63,389 + 標準差 274,600 = 337,989) 差不多，有風險但不算大；上海則是 925,633元對 798,435，差別較多倫多大，亦即風險大些；而紐約曼哈頓區是1,691,459美元對1,455,075，和上海相約。

要注意上述粗略方法不是用來猜測未來價格走勢，而是猜度當中價格波幅的風險和可能性，以助制定較合適投資策略，整體效果就是提升較平穩市場之資金回報和減低較波動市場之借貸風險。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。