離婚可比結婚更增加住宅需求

鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零零八年一月

近日看見一篇新聞報導，轉載某房地產研究員認為本地近年結婚個案之多，就算只有一半在私人住宅市場置業也是可觀之需求量。上述不全無道理，但技術上亦有不全妥善之地方，原因如下：

(甲)  結婚通常減少住宅需求 = 這是以單位(套數)計。甲乙人士未婚時各住一處，婚後便有一住宅單位多出，若是租的則不續租，若是買的可放租或售出。當然，兩人或許須另尋(更大)居所，且將原有之處放棄，但始終單位數目是由二變一。

(乙)  離婚通常增加住宅需求 = 這亦是以單位數目計算，當然，兩人可由原本之較大單位搬進兩個較細小單位，但以套數計仍是一變二多了一個單位需求。

若如此，那麼為何本港人士還是喜歡將結婚與住宅需求掛勾？原因可能有二，如下：

(一)  本港不少成年人士和父母同住直至結婚 = 這和外國之習慣及觀念不同，不少外國尤以西方人士成年後便傾向搬出父母家自住，就算仍只單身，且在同一城市裡。據此，本地結婚等同新住宅需求非全無道理。

(二)  本港文化上已將結婚和買樓加上等號 = 不知何故，不單只有情侶等待置業後才考慮結婚，電視肥皂劇情節也有準外母角色希望準女婿角色有樓後才娶其女兒，這觀念近三十年來已深入民間。 

然而，上述仍不能使結婚數據即時變成支持住宅需求之因素，理由如下：

(甲)  假結婚 = 這是公開之秘密，近年不少婚姻並非基於情約而是某形式之買賣，簡單而言，這類婚姻難會是住宅需求支柱。

(乙)  兩個業主結婚 = 如前段所提及，這類婚姻整體效果是減少一個住宅單位之需求，雖然過程裡兩業主可將各自單位賣掉再買入新居，但總和是需求少了一個單位。當住宅中介人的可前後有三個買賣，但買賣多不一定等同需求增加。 

(丙)  一個業主和一非業主結婚 = 整體需求沒變，雖不排除可須轉換居所。 

(丁)  兩個非業主結婚 = 假設他們須「買」及現居非自家居所(如父母的)，這情況才真導致住宅需求增加。

上述並非全面探討，且集中置業一群，只打算租住的情況未計算在內，雖住宅單位數目之需求是源於買或租沒多大分別。無論如何，本港住宅市場一般焦點亦多放在購買居所一族，包括開發商的。

總括而言，若未能將婚姻如上分門別類，用整體數字來估需求意義不大，只像似推銷口脗。或許留意離婚數據對猜度住宅需求更有趣。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。