中國房地產市場之一些有趣運算
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年7月6日
近期有幸被邀請作房地產演講嘉賓，主題集中國內房地產市場的一些境況。相信大部份人都同意國內房地產市場整體規模龐大，數據常以千萬億萬表達，但許多時這些數位資訊並不容易消化，對較具體地領會其規模未必有太大幫助。因此，這裡嘗試把這等數據資料比喻化，希望有助讀者感受其規模，如下：
(一)基本資料來源=主要從數個國內房地產及經濟統計網站搜羅，當中包括「搜房」網址，以及一些公開報導。
(二)二零零五年(商品)房地產投資約共一萬五千多億人民幣(下同)=而住宅物業佔去當中百分之六十八左右，寫字樓及商舖市段只分別佔百分之四和百分之十一，餘下百分比由其他用途所佔。
(三)東部佔去總投資額三分之二=中部和西部各佔百分之十七左右。至於資金來源，不少開發商甚倚靠預售的金額，其次是自有資本及借貸。
(四)開發之建造量=在建造中之住宅約有十三億平方米(即約一百四十多億平方呎)，另於二零零五年完工的約有四億平方米，寫字樓則少許多，建造中之樓面只有六千六百多萬平方米，完工一千三百萬平方呎左右，而商舖則高些，建造中有二億平方米，兼有完工之五千三百萬平方米。無論是東、中或西部，住宅佔這三者建造量百分之八十二，寫字樓佔約百分之四至五，而商舖則佔百分之十三左右。
看了這等數字，通常都可領會其中市場之規模，但同時有可能感覺不了實質有多大，或許以下可助加深瞭解：
(甲)住宅建造量「有如」興建一千四百萬個平均一千平方呎左右之單位=若以本港之六百五十平方呎住宅平均數為基礎，則不只一千四百萬而是近二千三百萬個單位。此外，以一千平方呎計算，二零零五年新開工有約近六百萬個單位，而同期完工則有四百三十萬個單位左右。驟看起來，這些「百萬千萬」之數甚驚人，但若將完工量相比本港近年之平均完工量(二萬四五千個單位)作比較，則得出約一百七十二之比率，而這比率和國內人口相比本港人口之一百八十六比率較量時，則又不覺得那麼誇張了。
(乙)寫字樓建造量有如興建一千四百多幢平均五十萬平方呎的甲級寫字樓=二零零五年開工的約有如三百五十九幢，而同期完工的則有如二百七十一幢。整體趨勢是供應上漲的。要注意的是國內一年之完工量已超過本港的總存量，比率約一點三五，若將這相比國內生產總值對本港生產總值之近十倍比率時，則又感覺整體情況長遠看未必甚脫節，雖這裡技術上有不全之處，因是用建造量和存量比較。此外，若將國內生產總值除以這建造量，則每平方呎寫字樓約有一千八百五十美元「支持」，而這和本港之一千六百八十美元相近，雖重複這背後之呎數基礎不同，因國內存量數據不易找到。此外，國內服務業佔生產總值仍較香港少，即國內之千多美元支持須打些折扣，而寫字樓多靠這類第三產業，雖細節還須看寫字樓之分佈，方可更準確地估供需狀況。
(丙)商舖建造量有如興建一千一百多個平均二百萬平方呎之大型商場=包括二零零五年開工之四百多個以及另外同期完工的二百八十多個，而這完工量己等於本港存量之五倍左右。此外，如寫字樓一樣，將國內生產總值除以興建和完工量，則每平方呎有五百五十多美元，相比本港之一千五百多美元，頗有出入，或許投資者須注意這方面的風險。然而，因國內整體消費仍較平宜，即其商塲未必需要千多美元支援，雖細節還且看分佈等。
總括而言，除商舖市段外，住宅和寫字樓宏觀層面未必有著太過高之供應，雖不排除個別城市，可有供需失衡狀況。無論如何，雖國內房地產市場長遠可看好，但同時須預防可有較大之起落，且要顧及房地產以外之層面和環節。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。