香港住宅供應少未必對價格有支持

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年2月10日

有市場人士表示今年(2009年)私人住宅供應會傾少，無論以落成量、施工量或貨尾計均如是，因此認為對價格可有支持，減亦未必會多。

這不無道理，一來貨少自然吃香些，二來本港房地產開發商大多沒有資金壓力，不須要大出血。然而，這只是銀幣之一面，另一面是二手市場，有沒有業主因經濟轉差要套現急賣？若有，會多或少呢？三數百急賣盤很快便過，數千則是另類挑戰了。

今期與讀者分享一些運算，看看有沒有啓示(數據來自中原地產網站www.centanet.com 及香港政府部門報告)：

一) 方法 = 主要是觀察由一九七九年至二○○八年之 a)私人住宅供應量[簡稱供應]；b) 私人住宅價格指數[價格]；和c) 現價人均生產[人均生產] (GDP per capita, current price)，以及作一些數值關係計算。

二) 由一九七九年至二○○八年 = 供應和價格之數值關係是相反的，意味供應少(多)價格高(低)，但關係不算緊密，R2只有0.15。較有趣的是供應和人均生產也是相反，意味經濟越長供應越少(或許反映政府之土地供應策略以及人口老化等)，雖關係亦不算緊密，R2只有0.23。值得注意的是價格和人均生產(某程度上反映賺錢能力)有着很高之數值關係，R2有0.76。

數值關係：	1979 to 2008	R	R2
單位總數	私人住宅價格	(0.39)	0.15
單位總數	(現價)人均生產	(0.48)	0.23
私人住宅價格	(現價)人均生產	0.87	0.76

三) 若只看一九七九年至一九九六年 = 就發覺供應和價格基本上無數值關係，供應和人均生產也一樣無關係，但價格和人均生產之數值關係更重，R2有0.94(1.00是極限)。簡單而言，九七年前之升價看賺錢能力已經足够，供應可以不理，要注意的是有着很大之數值關係不一定表示有因果關係，因可以是碰巧，但沒有數值關係就不是因和果了。

數值關係：	1979 to 1996	R	R2
單位總數	私人住宅價格	(0.18)	0.03
單位總數	(現價)人均生產	(0.09)	0.01
私人住宅價格	(現價)人均生產	0.97	0.94

四) 若只看一九九七年至二○○八年 = 則又發現期間供應和價格之數值關係和(二)相約，有數值關係但不強，但供應和人均生產不但 相反(即供應更不隨着經濟增長走，或許多少反映「孫九招」)，且R2甚大有0.82。有趣的是價格與人均生產之數值關係比(二)和(三)時段低很多，數值關係較微。

數值關係：	1997 to 2008	R	R2
單位總數	私人住宅價格	(0.31)	0.10
單位總數	(現價)人均生產	(0.90)	0.81
私人住宅價格	(現價)人均生產	0.32	0.10

至於上述有甚麼啓示，有以下：

甲) 若要猜度私人住宅價格走勢，看人均生產或類同數據比監察供應有效些。

乙) 然而，踏入九七後，連人均生產也失了些這方面之功用，可能代表着要數個因素一起看，又或須找別的因素，只知整體供應像向下走。其實也許是意料之中，人口穩定兼老化就自然沒有以往之需求大，有錢亦不像以往只中情於房地產，置業為upgrade多過需要找地方住。

怪不得本港之開發商要積極尋找「他鄉之地盤」了。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。