跨國企業之設施管理(二之二)
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年6月29日
上文談論設施管理對跨國企業之效用，目標和不同類型設施的一些考慮環節，今期則會探討生產點至銷售點的可能安排，以及租用和購買設施物業之分析。
(一)生產點至銷售點(productionpointtoretailpoint)=這裡假設兩地點在技術因由下不能是同一點，而大部份在實物產品多是這情況，無論是農業產品如水果(由果園至超市)，或高級時裝(由義大利和法國產地至中環名店)。安排上可有以下數個基本方案，包括單生產點至單銷售點，單生產點至多個銷售點，及多個生產點至多個銷售點。此外，生產點與銷售點是否同處一城市，或是不同城市，對安排方案亦有影響。
(二)設施管理角度=一般而言，比較簡單的當然是單一生產點至單一銷售點，而多生產點至多售點則較為複雜，若加上是越洋式生產越洋式銷售，又加上或產品類型多元化，兼運輸方式以致包裝工序均有異，物流之設計與安排就自然繁複得多，且可涉及企業不同部門、人事及公司政治了。普通來說，這些產品較多元化，產售點眾多兼越洋式之企業多會有機會在物流程式上找到「共用」方案以減低部份成本，但須各部門各派系人士合作，否則一些物流上之量大經濟優勢(economiesofscale)未必能盡顯出來。這些物流安排聽似艱難，但以今天物流之追蹤電腦系統加上細心策劃是應可辦到的，許多時並非是技術問題，而是內部運作和人事障礙。
(三)售後維修客戶服務=有些產品維修性不高，如水果、皮鞋等，有些則高些，如汽車、電腦等，甚至許多時不一定是真的有很多維修要求，而是給客戶安心，一旦有問題時，是有求必應。
(四)設施質素及選址之基本分析(圖表)=請參閱附上圖表，不同企業可就自身之產品生產技術、銷售形象、產品耐用性、產售距離、包裝等環節來衡量不同設施，包括廠房、商鋪、寫字樓等之選址和質素，有些設施可能會有較多選擇，另些則因技術或形象要求而少些選擇，且同一企業可能只需普通低技術生產廠房設施，但銷售上則需于頂級商鋪裡，相反亦然。
設施地點／質素定位：低粗技術／大眾產品高准技術／高價產品
生產發展中經濟／普通教育已發展經濟／高等教育
銷售普通商鋪商場高級商鋪商場
行政管理普通寫字樓甲級寫字樓
產品耐用性不高者，生產須近銷售耐用者，生產可不近銷售
那裏生產那裏銷售是，物流程式較簡單不是，物流程式較複雜
維修或售後服務不多，不需過多服務中心多，可需多個服務中心
包裝／分流需求不高，簡易物流／貨倉高，較複雜物流／貨倉
(五)租或買=這環節涉及企業之資金流程，資本以及稅務上的考慮，許多時就算可買亦只會租設施回來。撇開上述環節，筆者一般見解(偏見)如下：
(甲)生產設施=傾向購置，或起碼立長租約，因生產工具可價值不菲，若只用數年或常須搬遷不大化算，且影響生產穩定性，當然選址時須細心。此外，亦應儘量集中生產地點，以達致一些生產效益，除非有保安保險之考慮，而高技術設施通常須要獨特設計。
(乙)銷售設施=傾向租用，一來不少商鋪，尤以高級商場的，是不出售給散戶，二來對營運資金流程可輕鬆些，租多租少看業務銷售量。有讀者這時可會問假若租金長升，那麼買便較有著數，不但無須怕租金升，且有賺價之機會。然而，這忘記了企業主要業務是銷售其產品，不是作房地產投資者，目標混沌可使兩頭不到岸。此外，甚麼是最好最合適銷售點對不同企業都不同，如漢堡包速食須在大眾商場，高級法國時裝，多在頂級商場內。再者，不同企業和行業在銷售點之量亦可有大分別，速食傾向越多越好，高級時裝只有數個賣點以示高貴。
(六)若買，用百分之五租金回報作分界=這百分之五的界線非絕對，須看當時各經濟環節而定，但若不想多用腦，可作為簡單參考，即是說，若某設施物業標價令其租金收入不足百分之五年回報，企業須三思而後行，因不排除賣價偏高，要注意這不是說多於百分之五便可購置無疑，只是少於百分之五時要多加小心。
總括而言，設施策略不一定有對錯之分，只有適合與不適合之別，企業亦應置業時考慮日後如何撤退(exitmechanism)之計。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。