應再放寬REIT之限制

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年12月

REIT是Real Estate Investment Trust之簡寫，即房地產投資信託基金，現時本港有七隻，包括較知名的領匯。 房產基金條例早於二零零三年出爐，當時並不允許房產基金投資香港以外之物業，二零零五年則修改有關限制，而現時七隻房產基金中有兩隻是與國內物業掛勾。

然而，現時房產基金仍只可投資已興建完工之物業，並不能參與開發項目，原因之一是避免房產基金負上過多風險，而房地產開發確又風險高些，有違透過房產基金令公眾有機會擁有一些平時較難單獨購買之物業的目的。

不過上述或許可有折衷方法，就是房產基金可參與開發項目，但只可於該項目    完工後(如有入伙紙等)才可全數購買早前訂下之部份(或全部)買價，事前只能以落訂方式預買。 有關條例可以限制這類預買物業佔總基金物業價格之百分比，例如不多於四分一，甚至每一預買項目所佔之百分比，例如十分一。

為甚麼允許房產基金這樣做？因有眼光之基金管理層可於某物業還在開發期先較一般(買現貨)投資者及機構入市，為基金客戶賺取較好回報，亦可令整體房產基金不像現時在投資吸引力方面處於下風，提供穩定回報外，亦可有些少意外收獲(當然錯看亦可蝕本，但買現貨一樣可看錯兼蝕本)，投資吸引力可處於上市房地產開發商和純「收息」股之間。

風險會否高了？ 會但相信不是倍增，除佔基金有限制百分比外，基金只在建造完工時才能全數付清買價，不排除看錯市與選錯物業而蝕本，但仍有可出租   售物業在手，尤以房產基金本身之運作條例已較嚴謹。再者，房產基金管理層亦可與該項目開發商聯手擁有達成項目，又或和另些投資機構及房產基金一起投資，將風險減低少許。 

宏觀地看，美國之房產基金是可直接參與開發項目的，但美國之房產基金歷史及環境有些不同，未必適合現時本港之趨勢。然而，長遠地看，本地之房產基金不能只以本地之投資環境考慮，因若別地之房產基金條例較吸引，資本便會走向它們的，就算是本地資金也會。

總括而言，現時本地房產基金市場未致一潭死水，但亦非興旺，股價回報整體更不用提。因由多方面，有房產基金本身的，有投資者的。然而，當社會進一步「銀髮化」時，吃息更顯重要，REIT「應」是上佳選擇之一。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。