現階段不值得炒賣國內房產

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年11月1日

這是因為值搏率不�{吸引，例如投資一百元，可賺五十元，但也可蝕五十元，賺蝕一對一，吸引力不高。那麼甚麼比率才算吸引？這個沒有定律，但可用二對一，賺多蝕少才行吧。此外，要注意只是「現階段」不值得炒賣，非指所有時期，且筆者亦不反對炒賣，一來想阻也擋不住，二來做得專業便可。

炒賣意味短線，但「短中長」對不同人而言有不同之理解，為免混淆，凡是少於三年之投資年期為短。現階段用不足三年之投資年期在國內房地產可帶來不「對秤」之賺蝕比率，不是斷定未來三年價格不升(相信仍有升幅)，而是風險相應高了，要炒賣早應二○○四年或更早年份開始(可參巧筆者於二○○一年撰寫之文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej147.htm)。現階段只對有五六年或以上投資年期的投資者有利，若可以十年計則更妙。十年？相信部份讀者會嘩然，那有這耐性，但房地產於大部份時間是一項長期投資，這不會因部份投資者之傾好而改變，且許多時會對有耐性投資者眷顧。再者，部份國內市�{可剛步入其「黃金」時期，沒耐性者受益不了，膽怯的也不能。

至於為何認為現階段風險相應高，可從以下角度探討：

甲)相對價格比較角度=雖國內房地產價格和一些外國市�{計比例並非最高，但仍屬相對高之一群，整體有些泡沫，部份相對人家高出百分之三四十甚至五十左右。部份人喜將一些國內市場和外國的比較，如上海仍只是倫敦價格四分之一，但這意義不大，因若有調整出現，上海價格亦可受影響，只是價格比例仍約四對一。再者，近年全球資產價格升勢有賴美國印銀紙所致。

乙)經濟基礎角度=有些人會認為國內資金充裕，且平均家庭多少有積畜，又有�芧B等支持，失業率亦像不高，兼人工上漲，因此價格跌不到那裡去。這聽像有道理，但類同情況亦可用來描述香港九七年亞洲金融風暴前之景像，結果如何不須重提了，實情是錢多亦救不了跌市，只對保持社會穩定有助，因普遍家仍有錢(積畜)開飯而已。再者，市場化經濟就是意味投資者不會為救市而入市，只認為有前景有利益時才入，身家億萬者亦一樣。

丙)走勢角度=整體來說，以住宅為例，供應以多少套數計並沒有太大之不平衡，像是供求配合(包括住宅面積、價格等)和個別市場之問題。再者，一般市場之人均收入增長率與住宅平均價格增長率亦大致�琣X。然而，部份市場近年價格走勢較往急促，這本身不一定表示過高，但急促走勢可意味波動(風險)加大。

丁)市場情緒角度=無論是從公開報導或是經商務接觸，不少國內人士不但傾向看好(筆者也是)，更是「直線上」思維(筆者不是)，然而市場甚少是這樣的。

總而言之，現階段炒賣不是沒錢賺，而是(賺錢多少x次數x機會率)相比(蝕本多少x次數x機會率)之問題，是兩者各自之沖擊力(impact)之考慮。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。