物業並不那麼獨特

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年1月28日

在許多人心中，股票張張一樣，但物業就不同了，例如香港天空城天機苑18樓C單位全球只有一個。

然而，物業其實並非很高之獨特性(uniqueness)，不是說如股票般毫不獨特，只是不如想像中「那麼」獨特，因為一般而言，物業有很高的替代性 (substitutability)。

這高替代性可由日常物業買賣和租賃觀察得到，例如跨國企業來港設分行租寫字樓，只要單位符合要求 (面積、設施、形象等)，不會租不了某單位而將營運計劃擱置，尋覓另一個合適的地方便是，又例如不少欲購新樓之買家，倘若心頭好之18樓C單位沒了，便可能買次選之17樓B座。

物業之獨特性可從兩大層面了解：

甲) 物業的 (法律) 稱號 = 有如物業的身份証號碼，用上述虛擬的香港天空城天機苑18樓C單位為例，這稱號確是全球只得一個，若不，隨時出現雙重業主，又或買錯樓。不過，這是為免無謂的混淆而設，是人為的，虛構的。

乙) 物業的3D「空間」= 若將天空城天機苑18樓C單位看成一個立體的空間或「盒子」，它確有獨特的位置，如離地面水平多少，甚至其經緯度。然而，樓上的19樓C單位或樓下之17樓C單位都和18樓的甚相近，除相差十呎左右之高度外 (個別業主之裝修不計)，其他基本上一樣；同一地點，大廈設計，建造質量、管理、公共設施等。

這獨特性更可以如下分析：不同類別的商品有不同程度之獨特性。非常高的如名家之油畫，不但梵高和畢卡索之名畫難以比較 (包括價值)，就算同是梵高的作品，亦難以用其某一幅畫來估另一幅的價格。相反，股票就沒有這麻煩。

那麼，房地產歸哪一邊多些？筆者認為近股票多於名畫，當然物業之價格不會在同一刻均相同。對這想法仍有保留？可思考以下環節：物業估價。

倘若18樓C座的業主欲出售單位，其經紀 (或估價師) 會替物業估值，而一般會用「市場比較」法，以近期類同成交單位之價格作比較，加這個減那個後，得出18樓C座的市價。好了，若認為物業很獨特像名畫，那麼技術上便難以成交個案作比較來估價，嚴格來說，甚至所有市場價格資料皆不能用，因比較根本是錯的方法。

簡而言之，能夠用市場比較方法來替物業估價，就正証明其替代性甚高，而替代性高則表示其獨特性並不高。

至於個別業主覺得其物業與眾不同，除可能真的「久住生情」外，或許只是希望增加賣樓本錢，擺出副「不捨得」樣子，欲謀高價而已，賣花讚花香。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。