房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
香
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年一月
長遠來說，即十年後或以上，香港是需要約有一千萬的人口才可保持或甚至增強其地區或國際上的位置。這個推論可從以下角度理解：
從兩層面看保國際地位
一、 從地區層面看，香港現今的國民生產總值大約佔中國大陸百分之十六，即若不計香港在內，香港的國民生產總值大約相等於中國大陸之百分之二十。根據一些數字，香港的生產總值等於中國大陸首數個主要城市的總和，這亦反映在現階段香港在中國經濟發展歷程裏所扮演角色的重要性。但長期而言，尤以較健康及平均經濟發展角度看，香港和其他國內主要城市，例如北京、上海等的差距應收窄起來，甚至部分環節被人家追過也不出為奇。這並不一定代表香港地位全失，只是在經濟體積上不再[帶離幾個馬位]而已，香港與這些重要城市也不一定只有競爭的關系，也可存在互補互助的關係。但這又和一千萬人口有什麼關系呢？原因很很簡單，國內主要城市的人口不過千萬也近千萬。除非香港能確實認為二、三十年後香港人的平均生產總值還可以保持一定距離的優勢，否則，還是考慮如何達到有一千萬人的經濟基礎為上策，否則當別的城市人口平均生產總值追上時，香港的經濟體積便不及其他城市大(因不及其城市人口多)，經濟地位亦變得遜色。
二、從國際層面看：國際級城市如紐約、倫敦甚或東京，都是千萬人口的大都會。香港這些年來能夠在國際經濟舞台上佔一席位除較自身的條件及努力外，部分也因中國二十年前才開始開放經濟，即香港因較早開發才可在某方面，尤以財經[專美]。但這專美優勢可能隨著中國的發展逐步消失(注意：是優勢的消失，不一定是指能力)。同樣，除非香港的平均生產值能超越這些國際城市 (現在大抵不是)。其總生產值會是落後於這些城市；因有[專美]，其他城市還可[受埋你玩]，若連專美也失，便要[行埋一邊]。那麼，是不是有一千萬人就地位必保呢？未必一定，但若人均生產值與其他城市相差不大，那起碼會有一個賺到錢兼人多的市場，國際投資者來港投資營商的興趣也會大些。
至於如何達至一千萬人口，途徑主要有兩個：
一、 讓更多人來港定居但要這些移民普遍教育及技術較高才會對保持或增強地位有幫助，否則只會有反效果。要知道這不會是一朝一夕的事，因為從目前的六百八十萬人增至千萬要淨加人口三百二十萬。上次加三百萬人口也花了三十年有多。
擴大地區範圍增加人口
二、 將香港範圍擴大：例如包括深圳在內，那差不多即時可達至千萬人口的基礎。當然，以現階段計，不會是適合時候，無論從經濟、文化、政策等角度看，但假以時日，這做法可能較收移民簡單些，因可有多些資源應付新增的人口，起碼[地]方面會是如此。
以上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若瀏覽者，讀者，投資者，或客户有個別項目或問題，請向有關或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。
卓凌地產分析有限公司／卓凌集團成員
電話：香港 852-24016388 傳真：香港 852-24013084電郵： contact@real-estate-tech.com
地址：香港新界葵涌葵榮路 20至 24號 7字樓
版權屬卓凌及／或作者所擁有
卓凌集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客户則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租户，銀行，金融機構，基金及有關專業人士等。
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。