樓價相對建築費
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
2011年9月10日
首先，建築費不是影響樓價的因素。發展商當然想花了的建築費最終可收回兼且有盈餘，但當遇上經濟甚差之時，樓價低於建築費並非罕見。不過，建築費確實是做房地產生意的重要環節，雖然其不能直接影響樓價的高低，但對某發展項目是否有錢賺關聯甚大。
今期探討香港和內地一些樓市的平均住宅樓價相對其平均建築費的比例，當中可顯示出總樓價裏有多少是用於實質「磚頭」，有多少是去了確實但看不見的「土地價值」上，而通常市場愈發達，後者所佔的百分比愈高。
（甲）資料來源—建築費訊息來自利比工料測量師行，樓價則從中原及美聯地產中介行搜尋，以平均每方米（m2）計算，時期定在今年上半年。此外，樓價包含二手價格，建築費是新樓的，但這個問題不大，因為要看的是各市場之比例，一致便可。
（乙）各市場的樓價相對其建築費—全以港元計算，且假設是中檔次的多層住宅大廈，並且選用這檔次的建築費上限【表】。要注意的是，建築費只假設普通地段形勢、正常地基等。
（一）相對香港，這些內地城市的建築費甚為一致，大約是4500港元一方米，是香港的三分之一。
（二）相對香港樓價，各城市的比例皆不同。北京和上海每方米的價格是香港的一半有多，其餘的廣州、深圳及天津亦佔三至四成。
這是否表示北京和上海樓價過高？不一定。因為上述5個內地城市的發展階段、性質均有差異，而且前兩者確實比其他3個城市地位要高，樓價高些不出奇。
（三）要猜度各城市樓價的相對高低、抵買與否，要看各市的樓價對其建築費比例。
從這角度看，北京及上海的確高了些，不排除風險較大，除了比廣州、深圳及天津的比例高外，也大於香港的，但香港經濟結構等因素，要比上述各市較完善。
（四）再看人均生產，就更覺得北京與上海真的過貴。雖然可辯駁說內地數據有很多收入沒有報上，又或其私人樓市只涉及較富裕一群，但這裏重要的不是每市場本身的數字，而是各市之間的比例。
無論如何，當北京和上海之相對香港樓價比例高於其人均生產比例時，還是小心為妙，亦難怪先遭多些樓市政策規律。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。