香港私人住宅: 大面積單位仍佔優

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年12月10日

「大面積單位」是指政府差餉及物業估價署所定之E分類住宅，即那些有160平方米以上「可售」面積 (即「內籠」) 之住宅單位，若以英呎計和假設八成實用率，大慨便約2,150以上平方呎。簡言之，即「非豪則貴」之住宅。

為甚麼大面積單位仍佔優？可從以下了解，價格指數往差餉及物業估價署網站搜集，由1993年1月起計：

甲)　價格升勢最強 = 相對其餘面積較細之A、B、C、D住宅分類的升勢，E類大面積單位的趨勢線「最傾斜」兼是向上 [見圖]，D雖亦向上但沒那甚麼傾斜，C平橫過，而A及B則微向下。

乙)　期內「最高價格指數相對最低價格指數」的比例最優 = 有3.87，即若於期內最低點買入和於最高點出售，會有(3.87-1) = 287% 利潤率，而ABCD則分別只有202%、198%、196%及200% [下圖是各住宅分類之價格指數表現]。

丙)　「回報相對風險」比例E亦最高 = 這裡回報由上述乙點而來，風險則指其間之價格波幅度，將回報除以波幅，便得出每一單位之風險有多少回報。下表為各住宅分類之「回報相對風險」比例。

住宅分類	A	B	C	D	E
回報/風險	7.77	8.10	7.66	7.27	8.98

然而，須補充一點，就是E分類的價格波幅度 (風險) 其實較其他四分類高，只是其回報亦高到足以令其回報風險比例佔優而已。

丁)　賺又賺多些，蝕亦蝕少些 = 無論是93至97，或97至03，又或03至今，E類大單位通常都比其他分類優勝，就算是97年到03年低潮，亦蝕得少些。

那麼是否買大面積單位便必贏？那又未必，因上述是E分類之平均現象，細節還須視乎是哪個樓盤，且我們發現投資時間長短亦頗有影響，篇幅所限，日後才談。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。