香港住宅投資要懂ABCDE

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年6月13日

近期銀行存款利率有等如無，加上一遍復甦言論和氣氛(fingers crossed)，不少投資者便購置物業保值兼收租甚至炒賣，令市道活潑起來。

投資者常認為價格是反映供應與需求，亦即如要見價格上升，需求量必須繼續高於供應量，相反價格便有下調壓力。

上述見解不無道理但稍嫌過份簡化，然而今期即管就看看私人住宅供應方面之趨勢，嘗試估計供應趨勢是否有利住宅投資，資料從政府差餉物業估價署刊物搜集：

一) 政府將私人住宅以單位面積分類 = 由A到E，A最細面積而E最大[見表一]。

住宅單位類別：	A	B	C	D	E
面積m2由	0.00 (理論上)	40.0	70.0	100.0	160.0
至m2	39.9	69.9	99.9	159.9	至更大

表一

二) 過往十年，私人住宅年供應量每況愈下 = 由一九九九年之35,322個單位降至二○○八年之8,776個，即只是十年前供應量的百分之二十五，不可謂不驚人。就算今年和二○一○年產量回升至每年「萬鬆」個單位，亦只是以往之三分一左右。從這點看，雖供應非唯一因素，亦不可只看供應，但供應量之萎縮趨勢有利投資者[見圖一]。

三) 但單位面積類別越大，供應量萎縮程度越小 = 若將二○○八年各單位面積種類之供應量除以其一九九九年之供應量，E類沒有變且升了少許，而A類減產最多，只有十年前的百分之十二。至於因由，須另撰文，但簡單而言，這反映經濟和人口結構以致財富收入分配的轉變。然而，要注意實質供應不能「跟足」市場之需求轉變，即就算房地產開發商知道(或估)有一千個E類單位需求，亦可因地段不足，只能興建八百個單位，況且不同開發商可有不同市場意見和焦點[見表二]。

年	A	B	C	D	E	總量
1999	7,271	20,982	5,451	1,188	430	35,322
2000	2,683	14,753	6,025	1,998	331	25,790
2001	3,257	16,475	4,320	1,810	400	26,262
2002	4,456	17,370	7,204	1,270	752	31,052
2003	4,738	17,908	2,349	1,043	359	26,397
2004	2,122	18,225	3,110	2,112	467	26,036
2005	2,408	10,754	3,091	582	486	17,321
2006	1,601	10,664	2,867	1,072	375	16,579
2007	1,029	7,188	1,516	480	258	10,471
2008	871	4,897	1,825	723	460	8,776
Total	30,436	139,216	37,758	12,278	4,318	224,006
2008/1999	12%	23%	33%	61%	107%	25%

表二

四) 各單位面積類別之供應量「各不相謀」= 除A類和B類供應量有些齊上齊落傾向外，其他的沒有甚麽關連，即投資者不可以憑A或B類之供應量去推算D或E類之供應量，亦不能用C或E類去估D等。不信? 看看各單位面積類別之年供應量增減百分比便知[見圖二]。

五) 若要供應量較平穩(少些波幅)，留意E最大面積類別 = 而A最細面積類別之供應量則波幅最大，B類較平穩，次於E類[見表三：波幅數字越大越不平穩]。

	A	B	C	D	E	總量
波幅	0.65	0.38	0.50	0.47	0.31	0.39

表三

綜合而言，私人住宅在供應量方面就算對投資沒有甚麽幫助，也不會令市場大大供過於求，當然單看供應不行，較難預的需求便是銀弊的另一面，且要懂得挑選ABCDE。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。