房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
從經濟角度看迪士尼樂園
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年三月
在香港興建和路迪士尼樂園是市民近日熱門話題之一。市場及社會難士一般保持正面反應，長遠來說，相信這個計劃將帶來好處，起碼閒來多一處玩耍地方。筆者從經濟及地產環節中有以下一些分析及見解：
一、 經濟方面：據估計數字，迪士尼樂園間接及直接將涉及以百億港元計的經濟利益，這金額雖不是一個小數目，但較香港每年以萬億元計的生產總值，這只佔很小的部分。因此，香港經濟的復甦，除靠本身條件的改善外，外圍因素包括國內、日本、歐美等帶來的[勢]也相當重要，而不是單憑一兩項投資項目便可達到。再者，從純旅遊業角度看(這裏只指外來遊客，不包括香港人外遊)，它的好壞主要視外圍經濟的好壞而定。就算香港經濟不振也不一定有太大影響，當然這是概念性的推論，因為香港的經濟模式較開放，以及旅遊業也佔香港經濟的重要地位。這即是說，若外圍因素好，香港也差不到哪裏去。迪士尼樂園將有增加遊客選擇來香港的宣傳作用。
二、旅遊方面：據資料顯示，來港遊客平均每次只逗留三數天，迪士尼樂園(以現有的資料為參考)需要至少一兩天時間才能較全面享受其節目及娛樂。因此，若要避免迪士尼樂園[搶薄]了香港其他旅遊景點，包括參觀、購物等的活動時間，鼓勵遊客逗留在香港數天便顯得重要。當然，這三數天的逗留時間是包括全球來港的遊客，但設在港的樂園相信會是著眼中國(包括香港)及東南亞遊客(因歐美及日本已有本身的迪士尼樂園)。因此，中國及東南亞遊客的喜好、花錢模式、逗留時間便更值得深入研究。
三、文化方面：這裏是指迪士尼著眼的遊客會否因文化上排斥而令原估計落空，例如遊客量。筆者相信這方面問題不大，起碼香港及中國市場的接受能力較高。值得注意的是，當年迪士尼樂園在法國興建時，初期便不大順利，其中一個原因是法國人有較重排美及英語文化的情操。
四、地產方面：近日有評論認為迪士尼樂園將令其所在的區域的樓價有刺激作用。這雖不無道理，但須具備以下兩個要點。(甲)香港樓價回升始終要獲經濟復甦的支持。迪士尼樂園最多只能令該區樓價比其他一般住宅區有輕微升幅，並不存在大幅回升作用。(乙)迪士尼樂園對某住宅區樓價帶來影響是[正]面或[負]面則視該住宅區原有素質。簡單舉例說，把迪士尼樂園建於較貧窮的住宅區，則迪士尼[負]，住宅區[正]，因有希望該區可能重建、重整及改善機會(起碼業主、地主會得益)。若設在真正豪宅區，則迪士尼[正]，住宅區[負]，因豪宅多以環境優姜(例如無遮無擋的維港景色，或青山綠水等)及幽靜見稱，熱鬧的樂園並不適用。若設在中產住宅區，則兩方都[正](亦即較[襯])。該住宅區少了一(大)幅非住宅用地闢作一些[不那麼受歡迎]用途，而迪士尼也可有一些客仔在附近。不過無論設在哪種區域，交通是重要環節，既要容易到達，也同時要避免造成交通壅塞，否則設施的效益大減。
香港現在經濟情況比以往沉靜，因而稍有利好消息便甚興奮，這也是正常。筆者覺得迪士尼有興趣在港發展，其背後原因所顯示的經濟意義更為重要。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。