房地產技術
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歐羅買家購港物業可少付33%
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零三年五月
近一年來本地物業平均下調了百分之十五左右，部份市段更多些。除對美元因聯系匯率不多變外，港元相比其他貨幣隨著美元弱勢皆有所變動，若將這等下調變幅連同物業價格下調變幅一起計算，其調整幅度可謂不輕。一些觀察如下：
甲) 數據 = 是過去十二個月內的，從公開資料包括物業報告及網站等所得。
乙) 市段 = 這裡只涉及本地甲級寫字樓，豪宅及普遍私人住宅市段價格。根據資料，甲級寫字樓下調了百分之十八，豪宅百分之十四及普遍私人住宅亦有百分之十七。
丙) 貨幣 = 這裡包括歐羅，英磅，澳洲元，南韓環，日元及加元。近年港元相對這些貨幣下調幅度大約如下；歐羅百分之二十一，英磅百分之十，澳洲元百分之十五，南韓環百分之五，日元百分之八及加元百分之十一。
丁) 歐羅(準)投資者購買力最高，已投資者則損失不菲 = 相對歐羅投資者來說，其歐羅貨幣購買力高了加上本地物業價格下調，前後有如下調了百分之三十三左右，未購置的或可有「著數」，已入市的可說損失慘重，除非在匯率作了套戥等。
戊) 英磅投資者也覺前後平宜了百分之二十五左右 = 尤以是甲級寫字樓市段，更低少許至百分之二十六。豪宅幅度較少，只有百分之二十二。此外，本港不少人士在英國，尤以倫敦，也有投資物業，若加上這些英國物業近年之價格升幅，相信部份港人一來一回有可觀收獲。
己) 澳元投資者享受著不少的百分之三十，加元的也有百分之二十五左右 = 這反映澳元之強勢，尤以甲級寫字樓和普通私人住宅市段而言。加元近期之表現亦變強勁，且有些微通漲現象，而兩地亦是港人有所投資之地方，包括房地產。
庚) 南韓及日本投資者亦分別有著百分之二十及二十二之下調幅度 = 純從匯價角度看，這兩地投資者的購置能力沒有多大增加，均低於百分之十，且日本本身也有不少經濟難題。
要注意上述資料常變動，尤以匯價方面。從以上觀察，可有以下推論：
1) 除美元或和美元有掛勾地區外，投資非美元地區時須注意貨幣匯率之環節，可時常監測最好，否則應有一些套戥策略。賺了資產升價但洩了匯價可能已夠糟糕，兩者均洩更慘情，當然，兩者皆升亦好「和味」。
2) 本地房地產業主不防考慮吸引歐羅(準)投資者，當然須下一番努力做個好推介(presentation)。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。