「地產霸住」

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年5月1日

每想到買房地產之動機，一般人會認為有買來自用，或用作收租投資，又或以至炒賣。

然而，近年察覺可能有一個新類別，這些買家主要參與住宅市段，但一來不是作日常居所或渡假，二來亦非用來放租，三來更非投機，因通常長期持有，甚至有好價也不沽。嚴格而言，他們像搜集家多過投資者，有如一些人喜愛買名貴古董或名畫作私人收藏一樣，滿足個人的興趣。

現今流行coin一些名詞，想來想去，就稱這類買家為「地產霸住」吧。咦？有沒有寫錯字，是否應為「霸主」呢？無寫錯，因稱得上霸主的要擁有起碼過百個物業，兼通常會出租和好價時出售。「地產霸住」只是霸住地產而已，且一般沒那麼多單位。要聲明一點，霸主好霸住又好，均不包括開發商。

據此，雖然數字顯示本港住宅單位數量比家庭總數大，但若將部份過舊或失修之單位撇掉，再減去上述被收藏起來之單位，或許「有效」空置 (effective vacancy) 情況未如想像中多，因這些單位根本不是市場正常「流通」之部份。

至於為何會有這類似收藏家的地產霸住出現，除興趣驅使外，相信下列情況亦有幫助：

甲) 借貸容易兼平宜 = 隨?QE1 QE2等，銀行不但水滲，銀紙成本亦相對平宜，浮息定息一般高極均不外三幾厘，若對經濟前景有信心，不借像對不起自己。簡單說，借貸低，就算沒有租客，對收入高一族而言要供養收藏之物業亦非太困難。

乙) 差餉亦非重擔 = 相信會有讀者不同意，但須知外國如美加之城市稅 (municipal taxes，近似本港差餉) 是以樓價為基礎，再每年抽取某百分比作稅費，而這百分比各市不同，一般可以是百分之三四左右，「手緊」的城市更高。這與香港有異，差餉大致是以每年租金為基礎。

丙) 有「容易錢」賺 = 當然並非指所有人，或甚至很多人，然而，這類收藏行為或多或少反映一些容易賺之錢財，有點像已經「玩到無?好玩」，索性收集喜愛之樓房。

純從市政的角度看，過多空置?不租不賣之住宅單位可令房屋供需出現(不必要)不平衡，因而有各種對(長期)空置單位徵收較重稅項的考慮，但執行上並不容易，一來有侵奪物業權利之嫌，二來有空置多久才算數的爭議。?

然而，現今之平息平錢情況始終有完結的時刻，加上通貨膨脹之勢，原本的「輕鬆易供」狀況可有變，到時不排除連樓房收藏家亦要割愛沽售，即時間可解決現時之一些問題。

那現在仍有甚麼可做？鍛煉耐性。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。