樓市跌勢恐快狠深

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年7月25日

筆者新書《樓市轉捩點》近月出版，在香港書展期間參與出版社安排的活動，包括和《50萬北上做業主》作者沈永年先生對談，以及和書展來客交流見解。筆者發覺其中一些環節較受公眾關注。

一、歐美經濟仍然沒有多大起色，因此QE不但難以取消，利率更可長期處低位，繼而令本地樓價持續高位，是嗎？

不是，一來聯邦儲備局的政策未必如此延續，二來就算長期QE、長期低利率，QE本身就（會）是導致未來出現另一危機的原因。就如上周的比喻，小朋友們（各國中央銀行家）堆積木（QE），一兩呎高沒大問題，但砌至十呎八呎，倒下只是遲早之事，因結構根本不穩固，也不需要有小朋友故意推冧（加息）積木。QE既不治本（經濟結構），亦不治標（經濟氣氛），只令一些毋須QE的地方資產價格上升（或通脹）。

試想：倘若印銀紙本身真的可以解決經濟問題，不是應當從此就再沒有經濟問題嗎？

二、倘若本地樓市調整，會是何時？

不知道，但筆者直覺是將比一般人想像的快、狠、深。快，如一兩年間，狠，即跌得急，深，表示不只20%，40%或50%不出奇，且可突如其來，源頭多不在香港，這亦是危險所在，只留意香港狀況會見不到危機。

然而，當出現上述情況時，雖危但也是機會，且未必如1997那次需時7年調整。

三、供應仍不足，不會對價格有支持嗎？

供應對樓價的影響有點被「誇大」，其實它只屬次要因素，與樓價的相關度並不太高。可以這樣形容：供應只是火上加之油、雪上加的霜。

四、按揭成數低、資金多、不少買家全cash置業，不是令樓價有抗跌能力嗎？

不能，因價格是以交易訂立的，百多萬業主中，只要有數個百分點要降價售賣便會做成低價，和另外多少人沒有貸款無關。再者，沒有在香港貸款不表示其中全無借貸或欠款。

有書展人士表示，若不置業則難以退休。筆者認為，置業對大部分人而言長遠會是好事，最少是「老有所居」，但財務角度上要在較適當時機入市，否則等於輸錢。從這層面看，現今住宅投資的值博率（回報相對風險）不太吸引，to say the least。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。