美國住宅價格百年只升一倍

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年10月18日

根據一項研究，美國住宅價格以實質指數計由一八九零年起(讀者沒有看錯，的確是一八九零年而非一九八零年)只升了一倍左右，當然以名義價格計則升了數十倍，以下是部份資訊及圖表：

(一)實質價格指數=這裡價格包括住宅價格及建築成本價格，兩者於上世紀六十年代前差不多同步，但後者在六十至九十年代超越前者，而於九十年代後住宅價格指數又反超前建築成本指數。「請看附圖」

(二)實質及名義價格趨勢大致相約=即以名義價格指數計，其住宅與建築成本的走勢及互動亦和實質指數的相近，亦即首七十年同步，但其後有差異，一時建築成本指數較住宅價格指數來得快些，另些時候剛相反。此外，這裡亦將一八九零年至二零零七年之時期斬開觀察。「請看附圖」

(三)長期利率=一般來說，多會以按揭利率或短期利率來與樓價對照，但這項研究用了長期利率，且時期亦由一八九零年開始計算，而筆者亦將這資訊分段來對照上述價格走勢。

(四)全期趨勢不一定是較短期之趨勢=我們用簡單的趨勢線觀察不同長短時期之利率走勢，發現長期在上升線運行，但分段後，各較短時期是有所不同，如仍上升的其幅度可較長期的高，但另些時段其走勢是向下的，剛和長期的背道而馳。「請看附圖」

(五)住宅價格和利率有著較高數值關係只是近十數年之事=於九十年代前其關係不大，尤以實質價格指數計，而有趣的是，兩者於七八十年代之走勢是大致相向的，那是利息高樓價亦趨高，但在九十年代開始走相反方向，雖仍有數值關係，但方向是住宅價格指數升而利息則下調。至於這是新趨勢，又或只是近年之「碰巧」，則要請教學者及專家，但近年之「水淹」令各樣資產升價似是事實。

至於樓價實質指數百年多只漲了一倍，感覺非常緩慢，但這意味現今屋主套售其房子時，已較百多年前之屋主可換多一倍其他資產或財物了。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。