屋價睇甚麼，又不睇甚麼？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年11月29日

碰巧在互聯網看到加拿大金融網站 Money Sense 之文章，將過百大小城鎮評頭論足地排位，環節包括家庭收入，屋價、罪案率、文化設施、天氣、污染度等，筆者見到詳盡之數據就順手分析一下：

一)　首先，家庭收入仍是最影響樓價之因素 = 數值關係最高，且是正向，即家庭收入越高之城市，其樓價亦趨高，這沒有甚麼特別，亦是常情 [下圖列出部份城市之家庭收入和樓價]。

上述顯示溫哥華樓價最高，溫妮柏市 (Winnipeg) 最低，而收入最高則是卡加利 (Calgary,有油嘛)，最低為哈利法斯 (Halifax)。若以樓價除以收入計，則溫妮柏市供樓最容易。

據此，就算沒有QE1,QE2等炒起樓市，香港樓亦不會平宜到那裡去，因本地買家群的收入「泊得住」外國的有餘。

再加上加拿大之重稅，可餘下來置業和供樓的錢 [雖按揭利息可扣稅] 會沒有對等香港家庭的多，即香港樓比外國貴，一點也不出奇。

二)　城市之文化活動及設施也與樓價有著較高之數值關係 = 即樓價貴之城市的文化活動等亦趨多些，無他，富裕了，便須有多一些文娛活動以增加生活姿彩。

據此，以香港整體之富裕，西九文化區理應用得著，倘若日後用不著，不會是因錢之問題，而是文化取向的挑戰了。

三)　寒冷日子多的城市樓價趨低 = 亦無他，人怕冷的居多，而加拿大不乏凍之地方，更顯得兼令到稍暖之城市 (如溫哥華) 受歡迎。簡而言之，睇氣溫。

這點香港未必有所領會，首先因非處於寒冷地帶，另現在溫度有趨升之勢，是怕熱多過怕冷。然而，在「冷氣」還未普及的五六十年代，揀樓時該單位是否「風涼水冷」或「冬暖夏涼」很重要，當年有這些特質之單位會賣及租貴些。

四)　那又不睇甚麼呢？= a) 罪案率; b) 空氣質素。這兩環節均和樓價無明顯關係，即罪案率高，空氣差 (污染度高) 之城市不一定見較低樓價，相反亦然，雖不排除個別街道之物業價格可受罪案影響，又或有人因著空氣差而遷走。

這亦與一般人之直覺可能有出入，以往之「看梗阿伯」已大多升呢至「保安員」，大型屋苑更「成隊兵」似的 (尤以一些國內渡假樓盤而言)，然而罪案少保安嚴密並非樓價重因。

此外，早兩三年左右還常有報導說，若香港空氣質素不改善，會有很多(外來)人士撤離香港。或許期間空氣質素真有改善 (但筆者不太發覺)，雖一些外國人員又確實離開，但又有另些遷來，尤其金融海瀟之後。據此，空氣質素與樓價又未必有很大之互動關係。

說到底，就是搵到食之城市樓價趨高，且可有更充足之文化環境，是否「o岩住」屬另話。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。