二手住宅：深圳>北京>天津>廣州>上海

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年10月31日

北京、上海、廣州、深圳及天津是本港房地產投資者喜愛之熱點，早年只關注一手住宅樓盤，現在則二手市段也可是投資對象，尤以前四者市場已漸成熟起來。

今期探討過往五年多，於不同時期入市兼以不同長短時間持有物業，可見甚麼投資成績，以及有否啟示。

一) 資料來源 = 主要從中原地產之國內網站http://ccpr.centaline.com.cn/c12-08.aspx 搜集，只涉及二手住宅市段，數據由二○○四年第二季開始至今年第二季，以每半年為一期。回報計算是將賣出價減去買入價再除以買入價，並未考慮稅務收租回報等。

二) 若由○四年第二季買入，○九年第二季賣出 = 則深圳提供最隹回報(163%)，上海最低(92%)，中間有北京(153%)，天津(136%)和廣州(124%)。此外，我們亦計算其餘時期買入而通通持有至○九年第二季才賣出之回報，得出以下數字[見圖一]。

有兩個現象：(甲) 投資時間越長，通常總回報越高，這很正常，雖近半年除外；(乙) 無論是哪個時期入貨，北京和深圳通常較其他的市場回報好些。

三) 若任何時期入貨，皆只短炒一年 = 即若○四年第二季入，則○五年第二季出，若○五年第二季入，則○六年第二季出，如此類推，最差勁就是於○七年第二季入而在○八年第二季出，所有市場均輸，分別只是多少而已。此外，早期上海天津等可領先，但後期亦以北京深圳為勝，整體而言於○六年四季入○七年四季出為最妙 [見圖二]。

四) 若持有二年又如何？ = 大致如一年之情況，即早期上海天津領先，但後期北京深圳佔優，雖下調時深圳亦跌最多，整體而言於○五年四季入○七年四季出為最妙[見圖三]。

五) 三年呢？ = 北京和深圳輪換稱雄不在話下，有趣的是○七年出貨亦最有利 [見圖四]。

六) 若能够掌握入市出市時間，是憑分析也好，運氣也好，皆無往不利 = 五個市段之宏觀價格趨勢於期間內大致一齊向上升，但微觀之上落則各有不同，倘若能預知預見(這裡「馬後砲」當然容易)，投資成績一定不俗，只是到現今仍未有必勝預測秘方，甚至根本沒可能有長線之必勝程式。然而，沒法有此秘方是一回事，但不能因難(或沒可能)有而說時控不重要，以下是五個市段於期間內之價格變動，注意北京及深圳之波幅較大，亦因此可提供較高之升(跌)幅度 [見圖五]。

至於未來去向，或許可挑選哪些價格相對「抵」的市段，要注意不是「低」或「底」，而是Relative Bargain之相對地抵。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。