買了甚麼美國物業？

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年11月08日

近期筆者投資了一些北美洲物業，朋友知道後便問是甚麼類型樓房，在哪裡，價格又多少等。 實在不能一一盡答，唯有在這裡談及當中一項投資，順道講解入貨的理由，且先要免責聲明，一是不一定賺硬，二是適合筆者的投資未必同樣適用於閣下:

甲) 是甚麼樓房？= 屋苑式出租住宅項目，英文為 apartment complexes, 有專人負責管理，收租，維修等，亦可有少量公用設施如泳池，健身室等。

乙) 在哪？= 佛羅利達州，不是新建屋苑，而是八九十年代樓房，需要一點重建或升級，繼而令租值和價值上揚。

丙) 價格如何？= 這裡涉及數百單位，有 studio，一睡，二睡等，平均單位價約六萬六千美元，若以呎價計約七十五美元左右。

丁) 回報呢？= 有槓桿的淨收租回報近八厘，且預計物業在未來五年左右有升值。

至於決定參與投資的理由如下:

一) 呎價低過重建建築費用 = 以全美國平均計，這類住宅需要一百五十美元一呎之建築費，還未包括設施，地價等，即從財務角度看，新建項目會不太化算，亦即是新增之供應會較少，對現有的項目來說，空置率亦可較低。

二) 回報相對所需之精神及時間很不錯 = 若包括預期的物業升值等，IRR 回報率估可有 15 % 或高些，這本身不算出眾，但以投資後實質没有太多功夫要做，主要是報税等，且可以亦需要找當地會計師代勞。

三) 美國不少中產人士需要從買到租 = 包括退休的一群，因其資產大部份源於其家居，不賣房子未必够流動資金以供日常生活，更不要說那些没有足夠首期置業的薪工一族了。詳情可參考過往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej728.htm。

四) 美國經濟長期不會因各樣債務而拖死的 = 因為債務會隨着嬰兒潮人士的老去而得以減輕，況且其值錢之東西 ( 如高科技等) 實在不少，够錢找數。

五) 項目經營者有份投資 = 佔 20% 左右，項目不行他們也輸。

當然，刀無兩面蜂，上述項目是以公司股份參與的，很難只賣出自己之份額，要當買了三至五年的高息定期儲蓄產品，且税務上要有周詳安排。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。